住宅ローンの選び方

【アルヒ スーパーフラット】3つのデメリットを蹴散らす程に金利メリットはあるのか?

空手家

8年連続でフラット35の取扱い件数1位

2017年度(最新)の実行件数シェアは21.5%とぶっちぎりの首位。

もはや、

フラット35といえば、アルヒ(ARUHI)

と言っても過言ではないかもしれません。

そんなアルヒの主力商品が『スーパーフラット』と呼ばれる他行よりも金利の低いフラット35です。

このページでは、そんな『スーパーフラット』について、

  • どんなデメリットがあるのか?
  • なぜ金利が低いのか?
  • デメリット以上に金利メリットは大きいのか?
  • どんな人が申し込むべきなのか?

といった内容を説明していきます!

アルヒ(ARUHI)スーパーフラットに関する3つのデメリット

バツマークくん

『スーパーフラット』の魅力は何といっても金利にありますが、

金利が低い分、何かしらのデメリットがあるのでは?

と疑いますよね?

 

…はい。もちろん、あります。笑

デメリットがなかったら、シェアは50%も超えてきてしまうかと思います。

 

今回、『スーパーフラット』について色んな角度からリサーチしたところ、デメリットと言えることを3つ発見しました。

1つ1つ、説明していきたいと思います。

デメリット➀:融資条件が厳しいため、利用できる人が限られている!

通行止めの標識

『スーパーフラット』は、フラット35の『保証型』と呼ばれる形態の商品です。

現在、フラット35(保証型)では、

融資条件を厳しくするから、金利を下げるよ!

という趣旨の商品設計がスタンダードとなっており、
『スーパーフラット』では“融資比率”と“返済負担率”の条件が通常のフラット35(買取型)よりも厳しく設定されています。

スーパーフラット融資条件出所:ARUHI スーパーフラット|ARUHI 住宅ローン|アルヒ株式会社

他のフラット35(保証型)と比べればまだ門戸が開かれている方ですが、上表の融資条件に当てはまる借入計画である必要があり、利用できる人が限られている点はデメリットといえるでしょう。

田島
田島
ただし、逆にいうと、初めから融資条件に当てはまる借入を計画している人にとっては、このデメリットは存在しません。

なお、フラット35(保証型)』について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

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デメリット➁:事務手数料が“融資金額×2.16%”と高い!

cost

金利が低いので月々の支払い金額は少ないですが、借入時にかかる事務手数料が他行と比べて高いのがネックです。

たとえば、ライバルといえる楽天銀行のフラット35の事務手数料は“借入金額×1.08%”となっており、半額の水準です。

…3,000万円借りる場合には、30万円以上の差になってきますので結構大きな違いですよね?

田島
田島
住宅ローン選びではどうしても“金利”にまず目が行きがちですが、“手数料”のかかり過ぎという落とし穴には、よく注意しなければなりません。

『スーパーフラット』の「金利メリット VS 手数料デメリット」という構図については、後ほど具体的な金額で比較します。

デメリット③:通常のフラット35(買取型)に付保される「新機構団体信用生命保険」は使えない!

保険屋

『スーパーフラット』は『保証型』のフラット35なので、団信は住宅金融支援機構のものではなく、金融機関独自のものになります。

具体的にいうと、スーパーフラットに付保できる団信は『ARUHI団体信用生命保険』です。

■『ARUHI団体信用生命保険』の商品一覧はこちら↓

スーパーフラット団信金利一覧出所:ARUHI 団体信用生命保険 商品概要|ARUHI 住宅ローン|アルヒ株式会社

『ARUHI団体信用生命保険』の商品一覧は上表の通りで、
内容も保険料も他の金融機関の団信と比べて“標準的”といったところです。

「一般団信」については、

  • 死亡
  • 高度障害
  • 余命6か月

のいずれかに該当した場合、保険が下りて住宅ローン残高が0になります。

通常のフラット35(買取型)に付保される団信であれば、保障範囲がちょっと広い!

スーパーフラットに付保できる『ARUHI団体信用生命保険』の内容が決して悪い訳ではありませんが、通常のフラット35(買取型)に付保できる団信は2017年10月から「新機構団体信用生命保険制度」という名称になっており、一般的な団信よりも少し保障の範囲が広くなっています。

下図は住宅金融支援機構が出している「新機構団信」のチラシからの抜粋ですが、従来の団信の保障内容に加え、身体障害の級別が1級または2級に該当したときにも住宅ローン残高を全額保障する内容が加わっています。

■「新機構団信」の保障内容↓

新機構団信の特徴出所:H30.6 新機構団信PRチラシ

スーパーフラットを借りる場合には、フラット35でありながらこの“身体障害保障”は付いてきませんので、デメリット…とまでは言いませんが、「フラット35であること」のメリットを逃している形にはなります。

田島
田島
ただし、“身体障害保障”は他の団信にはない範囲の保障であり、実際にニーズがあるのか?というと…こだわる人は少ないように個人的には思っています。

デメリットまとめ

以上、『スーパーフラット』のデメリットを整理すると…

この3つになりますが、利用できる人にとっては、デメリットは下2つの「事務手数料」と「団信」になります。

そして、「団信」についてはさほど大きい差ではありませんので、一番のポイントは「事務手数料」です。

『スーパーフラット』を選ぶべきか否かの判断については、“借入金額×2.16%”という事務手数料を払ってまでも、金利が低いことのメリットを追求すべきか?という基準で見てみると、答えが出てきそうですね!

田島
田島
以降、金利メリットについて細かく見ていきます!

 

なぜアルヒ(ARUHI)だけ!?スーパーフラットが他行のフラット35よりも金利が低い理由。

疑問を抱く人

金利メリットの詳細に入る前に、

そもそも、スーパーフラットってなんで金利が低いの?

フラット35って、どこも金利は同じじゃないの?

という疑問について、簡単に説明します。

 

ひと言でいうと、スーパーフラット』は、フラット35の「保証型」というタイプの商品だからです。

フラット35には、

  1. 買取型
  2. 保証型

の2タイプがあり、世の中のフラット35のほとんどは「買取型」となっています。

 

一方で、『スーパーフラット』は「保証型」のフラット35なのですが…

「保証型」では、通常の「買取型」に比べて商品設計の自由度が大きく、「買取型」で指定されている金利よりも低い金利を設定できることが特徴です。

アルヒは、そんな商品設計の自由度を活かし、

  • 借入人にとってデメリット(上述の3つ)となり得る条件を設定
  • ただし、その分他の金融機関よりも低い金利で提供

という内容で『スーパーフラット』を提供し、他のフラット35との差別化を図っているのです!

 

現在、「保証型」のフラット35を販売している金融機関は4機関ありますが、アルヒ以外の他の3機関では、勤務先建設業者といった人的な制限があります。

そのため、融資条件に沿えば誰でも利用できるアルヒの『スーパーフラット』に申込が殺到している状態になっています。

田島
田島
「保証型」についての総括的な解説は「今、フラット35の『保証型』がアツい!『買取型』との違いやデメリットを解説!」にて行っていますので、お時間があればお読みください。

 

アルヒ(ARUHI)スーパーフラットの金利はこんな仕組み!

さて。

では、『スーパーフラット』の金利について詳細に入っていこうと思います。

3つのデメリットがありながらも、アルヒがフラット35の取扱い件数1位を8年連続で達成する程に『スーパーフラット』が人気な理由は、ズバリ金利に魅力があるからです。

…といっても、どのくらいの違いなのかは、各金融機関の公式ページを見てもよく分からないですよね。

田島
田島
各金融機関はサイトは、当然ながら自社商品を魅力的に見せるような書き方をしていますからね。

そこで、

  • 『スーパーフラット』の金利の仕組み

を整理したうえで、

  • 通常のフラット35(買取型)と比べた場合の金利メリット

をシミュレーション的に計算してみました!

スーパーフラットは全部で5種類あり、2段階の構成になっている!

ここまで『スーパーフラット』という1つの商品のことに説明をしてきましたが、実は、『スーパーフラット』は申込条件によってさらに細分化された商品設計になっています。

現在、アルヒは合計で5種類の『スーパーフラット』を用意しています。

  1. ARUHIスーパーフラット8
  2. ARUHIスーパーフラット9
  3. ARUHIスーパーフラット借換
  4. ARUHIスーパーフラット8S
  5. ARUHIスーパーフラット9S

 

5つありますが、

  • ➀、②、③の3つが1かたまり
  • ④、⑤の2つが1かたまり

になっています。

 

どの商品を申込できるかは二段階の分類となっていて、まず、<第一段階>として借入計画により➀、②、③のいずれか(あるいは申込自体不可)に振り分けられます。

その後、<第二段階>の分類として、商品名の後ろに「S」を付けられるかどうかが決まります。

以下、段階毎の申込条件と金利水準について説明していきます。

第一段階:“融資比率”と“返済負担率“による分類

第一段階の分類はこの表が全てを説明しています。

スーパーフラット融資条件出所:ARUHI スーパーフラット|ARUHI 住宅ローン|アルヒ株式会社

“融資比率”と“返済負担率”という2つの条件が掲げられていますが、特に注目すべきは“融資比率”の方です。

 

それぞれの商品の融資条件を個別に見てみましょう。

 

まず、『ARUHIスーパーフラット8』では、融資比率が住宅購入価額8割以下となっていますね。

これは、簡単にいうと、もし3,000万円の住宅を購入するのであれば、2,400万円(=3,000万円×80%)以下の借入であれば『ARUHIスーパーフラット8』を使えるということです。

裏を返すと「600万円(+諸費用)については、借入に頼らず自分で出してくださいよ!」ということでもあります。

田島
田島
「自己資金を多く出している優良案件」をアルヒは欲しいんです!

さらに、返済負担率が35%以内(年収400万円未満であれば30%以内)という条件がついていますが、この条件は通常のフラット35の審査基準と同じですので、特に気にする必要はありません。

 

次に、『ARUHIスーパーフラット9』では、融資比率が住宅購入価額9割以下となっています。

考え方は『ARUHIスーパーフラット8』と同じで、

  • 3,000万円の住宅購入であれば、2,700万円(=3,000万円×90%)以下の借入とすること
  • つまり、300万円(+諸費用)は自己資金で用意する必要があること

が、融資比率をクリアするために必要です。

『ARUHIスーパーフラット9』の場合には、これに加えて返済負担率を20%以下にすることも条件として課せられています。

田島
田島
自己資金1割投入だけでは“優良案件”とは言い切れないので、返済負担率が良好であることを条件にしているのです。

 

最後に、『ARUHIスーパーフラット借換』は、表にはごちゃごちゃ書いてありますが“借換”であること以外に条件はなしと考えてしまってOKです。

 

各スーパーフラットの通常のフラット35(買取型)との金利の違いは?

徐々に核論に迫って参りました!

通常のフラット35(買取型)との金利差を端的にいうと…

  • 『スーパーフラット8』は、通常のフラット35より金利が▲0.10%低い
  • 『スーパーフラット9』、『スーパーフラット借換』は通常のフラット35より金利が▲0.05%低い

です。

各スーパーフラットの金利水準

 

 

たとえば2019年3月の金利を実際に見てみると・・・

201903フラット35金利水準

この様な金利水準になっています。

いずれも団信込みの金利で、団信なしの場合には、

  • フラット35(買取型)は▲0.20%の金利引き下げ
  • スーパーフラットでは▲0.28%の金利引き下げ

となります。

田島
田島
団信なしの場合には、スーパーフラットのお得感がさらに強くなります!

借入期間が20年以下の場合には、通常のフラット35(買取型)も金利がさらに▲0.05%引き下げになるため、差は少なくなります(スーパーフラット9、スーパーフラット借換については「買取型」と同水準になります)。

なので、該当する借入期間の場合には一度立ち止まって考える必要があります。

田島
田島
後段で、▲0.10%、▲0.05%の金利差が、支払金額ではどのくらいの差になってくるのかについても説明します!

 

第二段階:住宅の技術基準レベルで「フラット35S」化できるかどうか?

フラット35には、「フラット35S」という“省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度”があり・・・

第二段階は、これを適用できるかどうかという話になります。

こちらは、『スーパーフラット』でも通常のフラット35(買取型)でも制度に変わりはないので、“比較”の観点では特段気にする必要はありません。

  • 「フラット35S」を適用できる場合、借入期間のうち当初10年間or当初5年間においては、借入金利が▲0.25%引き下げになります。
  • 住宅の技術基準に応じて、当初10年間になるのか、5年間になるのかは変わってきます。
  • 説明文だけ読むと一見ハードルが高そうに思えますが、適用ハードルは実はそこまで高くなく、世の中のフラット35のほどんどが「フラット35S」の適用となっています。
  • ただし、住宅購入のための制度なので、借換では使えません。

第一段階で分類した3つの『スーパーフラット』が、それぞれパワーアップして『スーパーフラットS』になるイメージです(借換はそのまま)。

スーパーフラットS

 

 

他行のフラット35と比べたアルヒ(ARUHI)スーパーフラットの金利メリットを具体的に計算してみた!

金利が低いに越したことはないんだけど、▲0.10%でどのくらい得なのかイメージが沸かない…

と思いますので、実際の返済額ではどれだけの差になるのかをシミュレートしてみました!

 

まずはオーソドックスな借入内容から行きたいと思います。

  • 借入金額:3,000万円
  • 借入期間:35年
  • 返済方法:元利均等返済(ボーナス返済なし)
  • 金利:全期間固定で、➀1.17%、②1.22%、③1.27%の3ケースを比較

この借入内容において、金利差次第で“月々の返済額”“総返済額”にどのくらい影響が出てくるのかを見てみましょう!

3000万 フラット支払い金額の違い

▲0.10%の差だと、月々で1,429円の差ですので、年換算では17,148円の違いですね。35年の総額では600,516円もの差になります。

田島
田島
いかがでしょうか?▲0.10%金利が低いだけで、馬鹿にできない水準のメリットがあると思いませんか?

同様の内容で、借入金額のみ「3,000万円→2,000万円」に変更したシミュレーションだと…

2000万 フラット支払い金額の違い

この様になります!

借入金額を2/3に減らした分、まんま返済額もおよそ2/3に減った形になっていますね。

田島
田島
この2つのシミュレーションを基にすれば、違う借入金額であっても、目安はすぐに見当がつくかと思います。

手数料が高いデメリットを考えても、この金利差は得!?

デメリットの項目で紹介した通り、『スーパーフラット』では借入金額×2.16%の事務手数料を借入時に支払う必要があります。

一方、アルヒ(ARUHI)に次いで人気ともいわれる楽天銀行のフラット35では、事務手数料は借入金額×1.08%と半額に水準となっています。

田島
田島
楽天銀行のフラット35のウリは事務手数料の低さです。今回は、フラット35(買取型)の代表格として楽天銀行と比較します。

『スーパーフラット』の金利メリットは、事務手数料デメリットを蹴散らす程の威力があるのか?

住宅ローン選びで一番考えたいのは、こんな視点ですよね!?

 

…ばっちし、シミュレーションを取りましたので、ここでお伝えしていきます!

 

シミュレーション条件は、先ほどの内容と同じにしています。

  • 借入金額:3,000万円
  • 借入期間:35年
  • 返済方法:元利均等返済(ボーナス返済なし)
  • 金利:全期間固定

 

まず、事務手数料の違いは以下の通りです。

  • アルヒの事務手数料:648,000円(=3,000万円×2.16%)
  • 楽天銀行の事務手数料:324,000円(=3,000万円×1.08%)

事務手数料は楽天銀行の方が324,000円も安いですね。

 

この違いに、総返済額の差を加えて考えます・・・

<金利差が0.10%の場合>

  • 事務手数料:楽天銀行の方が324,000円安い
  • 総返済額:アルヒ(スーパーフラット8)の方が600,516円安い

→支払い額合計では、アルヒ(スーパーフラット8)の方が276,516円(=600,516円-324,000円)安い

スーパーフラット8VS楽天銀行フラット35

<金利差が0.05%の場合>

  • 事務手数料:楽天銀行の方が324,000円安い
  • 総返済額:アルヒ(スーパーフラット9/借換)の方が301,038円安い

→支払い額合計では、楽天銀行の方が22,962円(=324,000円-301,038円)安い

という結果になっています。

スーパーフラット9借換VS楽天銀行フラット35

つまり・・・

「スーパーフラット8(S)」であれば事務手数料の高さを考慮しても、▲0.10%という金利差があるので、楽天銀行のフラット35よりもお得。

田島
田島
繰り上げ返済や借入期間のことを考えると必ずしもとは言えませんが、おおかたの場合(完済まで20年以上が目安)は「スーパーフラット8(S)」の方が有利ですね。

「スーパーフラット9(S)」や「スーパーフラット借換」では、金利の面では▲0.05%お得ではあるものの、▲0.05%の差では35年かかっても事務手数料で劣る分を取り返せない。

田島
田島
35年ですらこの結果なので、繰り上げ返済や借入期間の短縮を行うと、ますます楽天銀行を使った方が有利となります。

「スーパーフラット8(S)」→事務手数料が高いデメリットを蹴散らすだけの金利メリットがありそう!

「スーパーフラット9(S)」「スーパーフラット借換」→金利メリット以上に、事務手数料が高いデメリットの方が大きい!

ー結論ー

『スーパーフラット』の金利メリットが手数料デメリットよりも大きいのは、「スーパーフラット8(S)」を申込できる、つまり、自己資金を2割以上投入できるケースに限る!

田島
田島
▲0.10%の金利差があれば、絶対とまでは言えないませんが、基本的には事務手数料+1.08%を支払っても『スーパーフラット』の方が得です。

まとめ

以上、『スーパーフラット』のデメリットと金利の魅力についてでした!

一言でまとめると…

全期間固定金利を希望する自己資金2割以上の申込なら、金利メリットが大きいのでオススメ!

という商品が『スーパーフラット』です。

公式サイトから、

  • 最新金利を含めた商品の詳細の確認
  • web申込
  • 店舗相談

まで行えるので、チェックしてみましょう!

>アルヒの公式サイトへはこちらをクリック!

 

逆に、全期間固定金利を検討していても、

  • 自己資金を2割以上は用意できない(または出したくない)
  • 借入期間が短い、または繰り上げ返済の予定があり20年以内を目途に完済してしまう予定
  • 他の金融機関の団信に魅力を感じている

という人であれば、別の商品の方がオススメです。