審査

これが真実!住宅ローンの審査基準を“現場”視点で大暴露!

秘密を暴露する人

住宅ローンの審査ってブラックボックスなんでしょ?

確かにその通りではあるんですが、各金融機関には審査が通る、通らないの基準というのが必ずあります。そうでないと住宅ローンという多数の人が利用するパッケージ型の融資商品は成り立たないからです。

この「審査基準」は、各金融機関毎に、色んな項目について設定されています。

全てを網羅することは現実的ではありませんが、基本的な考え方だけは押さえておくだけでも自分の弱点が分かり、対策が取りやすくなります。

このページでは代表的な審査基準について解説していますので、住宅ローンの審査を理解するのに役立てていただければと思います!

【結論】住宅ローンの審査で最終的に見たいのは、貸したお金がきちんと返済されるかどうか

借金を回収している人

極論、住宅ローンの審査ってこれを知りたいだけなんですよね。

金融機関のビジネスモデルは「お客様からお預りしているお金を運用して増やす」というのがベースです(今は手数料ビジネスの比率が高まってきていますが)。

この運用の手段として融資があり、
融資の選択肢の一つとして住宅ローンがあります。

資金の源はお客様の預金なので、払い出しの要請があった際には必ず対応をしなければなりません。もちろん余剰のお金を用意しているのですが、融資に回した資金で大損して払い出しに対応できないなんてことはあり得ないですよね。

だから、貸したお金が返済されるかどうかをしっかりと審査するのは、極めて健全な活動であり、金融機関の義務ともいえます。

住宅ローンには様々な角度で審査基準が設けられていますが、
各基準の目的は返済の蓋然性を見極めることです。

田島
田島
「審査に通らない」というのは、残念ながら返済が期待されていないという意味です。

低金利の融資はリスクが取れない(絶対返済されないとまずい!)

ご自身の資産運用を考えてみてください。

定期預金など金利が低い運用では絶対に損をしないつもりでいますよね?
逆に、外国の国債など将来大きく稼げるかもしれないものであれば、損するリスクは納得ができますよね?

それと同じで金融機関の融資も、低金利のものはリスクが取れず、高金利であれば若干のリスクを許容する仕組みになっています。

 

住宅ローンという商品は融資商品に中でローリスク・ローリターンの部類になっており、特に個人向けの融資商品では最も安全な類とされています。

住宅ローンの中でも特に金利が低いものほど、ローリスク・リーリターンを徹底します。

ネット銀行など低金利をウリにしている住宅ローンの審査が厳しいのは、こういったリスクリターンの関係から来ているのです。

金額が大きくなる程、審査は慎重に行われる

将来的なリターンを考えたとき、不確かなものには大きな金額って張りづらいですよね。

仮想通貨、宝くじ、競馬など、高リスクの投機にいきなり大金をつぎ込む人はまぁいないと思いますが…、もし大きい金額で勝負するなら徹底的に調べて勝ち目のあるところで勝負しますよね。

それと同じで、住宅ローンも貸出金額が大きくなればなるほど、審査はより慎重に詳細まで見ていく形を取ります。

具体的には、貸出金額が大きくなると決裁者が変わる仕組みがあります。保証会社内では部長決裁だった案件が社長決裁となったり、銀行内では支店長決裁だった案件が本部決裁となったりします。

田島
田島
上位の決裁者は、色んな面で権限が強い(かつ怖い?)人なので、決裁者が変わると審査の細かさが尋常になく変わります

また、決裁者が変わらない場合でも、1,000万円と3,000万円で見方はかなり変わってきます。3,000万円の案件は、1,000万円の案件3件分ですからね。単純にいえば、3倍慎重になるべきなんです。

 

では、どんな角度から審査が行われているのか?

以降、具体的な審査基準を解説していきます。

返済原資①:借入期間中、毎月の返済はちゃんとなされるの?

住宅ローンの審査でまずイメージするのが、
この視点ではないかと思います。

“返済比率““返済負担率“といった名称で議論されているアレですね!
(返済比率の細かい話は「【保存版】住宅ローンの審査に通らないときどうするべきかのマニュアル記事。」をご参照ください)

申込内容から計算される毎月の返済額を、この人は払える余裕あるの?

払える余裕がある場合、それは借入期間中ずっと継続するの?

こんなセリフがまんま審査役が知りたいことです。

特に、後者の方の「借入期間中ずっと続くのか?」という観点が重要です。

多くの金融機関が最長35年まで住宅ローンを組めるようになっていますが、35年って誰がどう見ても長い期間ですよね。35年後に今の企業が残っているのかさえ怪しい時代なので、少しでもそこの安定性を見ておきたいんです。

具体的にはこんなポイントを見て、年収の大きさ、安定感を審査しています。

ポイント①:雇用形態

住宅ローンの世界では「サラリーマン」が最強です。雇われの正社員は毎月決まった給料が入ってくるので、収入の安定性は抜群に高いです。

逆に、世の中的に活躍していると言われる方々は結構シビアな見方をされます。
「経営者」、「芸能人」、「スポーツ選手」などは今の収入がどれだけ高くても、10年後の収入は読めないので実は評価されにくいです。

あと、「フリーランス」で稼いでいる方や、「契約社員」、「派遣社員」なども長いスパンで見たときに収入が“安定”しているとは言い難いですよね。

田島
田島
後ほど触れますが、収入が安定的に見えない人は担保面での調整が入ります。

ポイント➁:勤務先

年収よりも重要視されているのが、実は勤務先です。
僕の感覚的には、住宅ローン審査の半分はこの勤務先次第で決まっていると思います。

  • 業種、業態
  • 資本金、従業員規模
  • 財務状況
  • 業績
  • 社歴
  • 帝国データバンクの評点

などから、勤務先の評価がなされ、端的にいうと「潰れない会社なの?」という観点でまずは見られます。

田島
田島
会社がつぶれると、住宅ローンの返済原資(=給料)がなくなってしまうからです。

 

さらに大企業や専門職の強い業種などでは、今後の年収見込も審査では考慮されます。

審査役
審査役
この子、今の年収だと返済でカツカツだけど、この会社なら5年もすれば年収アップするから余裕だね。

とか

審査役
審査役
この業種は40代後半で出向するのが通例だから、今の返済負担のままだと危険極まりない。

などと言った話がされています。

金融機関内にはこれまで数えきれない程の案件がデータとしてあるので、勤務先を見れば、年齢に応じた年収というのはおおかた予想がついているんですね。

田島
田島
末端であった僕ですら2~3年経験したくらいから、新しく出会う人の年収を見積もれるという嫌らしいスキルを身に着けることができました!笑

繰り返しになりますが、住宅ローンの審査基準で最重要なのは勤務先です。

田島
田島
公務員や大企業勤務者が
圧倒的に強いです。

ポイント➂:勤続年数

勤続年数は、こんな考えで見られています。

審査役
審査役
長い期間同じ会社で働いている人は、今後もその会社で働き続ける可能性が高い。

「社会人年数=勤続年数」となっていることがもちろん一番望ましいです。

転職をしている場合でも、同業種で転職回数1回くらいなら特段問題はありません(2回は若干多い印象)。

何回も転職している場合や、全く一貫性のない転職をしていると、

審査役
審査役
コイツ、仕事が続かない奴だな。どうせ今の勤務先もすぐ辞めるんだから、この年収はアテにならん。減額しよう。

という様な判定をされてしまいます(シビアな世の中です)。

また、転職直後で勤続年数3年未満場合には「どう評価すべきかが分からない」というのが本音の声です。そして、

審査役
審査役
分からないなら保守的に評価するのが基本よ。

とつぶやかれ、こちらも減点対象となり得ます。

ただし、同じ業種でスキルアップ、年収アップしている様な転職だと勤続年数3年未満であっても減点にはなりにくいです。

勤続年数については、どういう見方をするのか、金融機関毎で基準がかなり変わってくる部分です。

ポイント④:年収、収入形態

ここでやっと「年収」です。上述の通り、年収は勤務先で想像がついていることがほとんどなので実はそこまで重要ではありません。

ただし、細かい数値は申込書に記載する“審査年収”をベースに判断がなされるので、当然高い方が有利です。

基本的には前年の源泉徴収票の金額“審査年収“に採用されるので、
小技でいうと残業を前年中に押し込んだり、福利厚生関係で所得として換算されるものがあれば積極的に活用するのが得策です(税金上は不利になりますが…)。

もし、前年が特別な事情で源泉徴収票の金額が明らかに低い様であれば、前々年の源泉徴収票や直近の給与明細書を添付し、事前審査においては、

私の収入はこれだけあります!

アピールをしっかり行った方が良いです。

年収の他に「収入形態」も審査の対象基準にあります。

これは主に、歩合給がある方や、個人事業主の方のことを言っています。

審査役
審査役
前年が良くてもたまたまかもしれない。
歩合給なら2年分見たいな、直近半年分の給与明細もできれば確認したい。
個人事業主なら最低でも3期分は確定申告書を見ないと安定しているかどうかは分からんよ。

審査役のおっしゃる通り、複数年の年収から安定感をチェックされます。
年収の低い年でも低すぎないようになっていることが大切です。

 

返済原資➁:最終的にどうやって完済するの?

返済の蓋然性を判断するにあたっては、毎月の返済が問題ないことに加え、最終的に完済できる資金が工面できるのか?という視点も見られます。

35年の住宅ローンを組んだ場合、ほとんどの方は定年退職の際にまだ残債がありますからね。

田島
田島
特に40代後半~50代の方の審査は、この完済までのシナリオが重要になってきます。

ここでのポイントは3点あります。

ポイント①:退職金の見込金額

先ほど、勤務先が分かればおおよその年収は分かると言いましたが、
実は退職金についても金融機関側は目安を持っています。

住宅ローンの定年時残債と、その退職金見込を比べて、借入金額が過大ないかどうかの審査が行われます。

そして、金融機関毎で様々ですが、これについても例えば「定年時残債は退職金見込を越えない範囲とする」という様な基準がある訳です。

勤続年数が短いと、退職金の支給額も減少するのが普通ですので、
転職歴があるとこの観点でも不利になってきます。

ポイント➁:保有金融資産

住宅ローンを借りなくても手許資金でマイホーム購入代は払えるんだけど、今は使いたくないんだよ。

という理由で住宅ローンを多めに借りる方もいらっしゃいますよね。

このパターンの場合は、申込書の「現預金」とか「保有金融資産」の欄にちゃんと自分の資産を書いた方が良いです。ブランクの場合、ないものとして判断されます。

田島
田島
これらの項目をブランクのまま申込書を出す人が非常に多いですが、超重要ポイントなのできちんと申告しましょう。

定年時残債が退職金の見込額を大きく上回っている場合、
ここのストックが勝負になってくることが多いです。

審査役
審査役
保有金融資産は、ローンの返済以外にも使えるから完全にプラスとは言えないが、資産の裏付けが取れれば好材料として見ます。

本審査の際にエビデンスとなる資料を求められることもありますが、減額されるよりはよっぽどマシですよね。

ポイント➂:年収(返済負担に余裕がある場合のみ)

借入期間は35年だけど、実際には繰上返済していくからもっと早く返せるよ!

こういうつもりで長い期間で住宅ローンを借りる方もいますね。

このパターンの場合は、

審査役
審査役
繰上返済するっていうけど、そんなに年収に余裕あるの?

という視点で年収が見られます。

毎月の返済負担がカツカツの場合には、繰上返済シナリオが成立せず減額の回答になります。

どのくらいの余裕があれば、繰上返済余地を見てくれるかは金融機関毎で基準はマチマチですね(繰上返済は考慮しない金融機関もあります)。

担保:不確かな部分をカバーするに足る担保はあるの?

住宅

住宅ローンの場合、購入予定の自宅が担保となります。この担保がなければ個人に大きな金額を融資する仕組み自体が成立しません。
実は、勤務先と同じくらい重要視されているのが担保なのです。

公務員や上場企業勤務で、懸念点がない申込の場合にはあまり気にされませんが、
年収のブレが大きかったり、転職回数が多かったり、過去の借入状況に問題がある様な人の場合、返済がなされないことを想定して担保によるカバー具合に焦点が当たります。

金融業界で担保掛目と呼ばれる概念です。

担保掛目とは?

なんか難しそうな言葉ですが、非常に単純です。

  • 担保掛目=借入金額÷担保評価額

です。

3,000万円の借入金額に対し、担保評価額も3,000万円であったら、
担保掛目は100%(=3,000万円÷3,000万円)となります。

これで、借入金額が300万円減の2,700万円となったら、
担保掛目は90%(=2,700万円÷3,000万円)となります。

担保掛目100%はリスクが高い!?

担保掛目100%だったら、もし返済ができなくなったとしても担保で回収できるからいいじゃん。

と普通なら考えたいところですが、担保評価額はあくまで“現時点”での“物件”の評価額であって…
実際に担保を処分しようとすると70~80%の金額しか回収できないんですね。

ましてや、5年後、10年後の話になった場合、不動産マーケットがどうなっているか分かりませんので、価格が大きく下落しているかもしれません。

なので、担保掛目100%は一見問題なさそうに見えて、かなりリスクが高い案件といえます。

地方銀行や信用金庫であれば比較的前向きに取り組んでくれますが、
ネット銀行やメガバンクの場合、申込内容が良好(公務員、上場企業勤務など)でないと減額回答になりがちです。

不確かな要素が多い案件ほど、担保によるカバーが必要

担保は万が一の際に代わりにローン返済を行う原資となり、
担保がしっかりしてれば、結構無理な申込でも通ることがあります。

逆にいうと、収入の安定感がない場合には担保による保全がマストになってきます。

としたときに、気になるのが…

どこまで担保でカバーされてればいいの?

担保掛目は何パーセント以下ならOKなのか?
…気になりますよね。

これについても案件毎におおよその基準が各金融機関には定められています。

たとえば、個人事業主は担保掛目70%以下を目線とするとか、歩合給の割合が大きい場合には通常の審査よりさらに担保掛目10%分厳しく見るとか…
申込内容に応じてどこまで許容できるかがマニュアル化されています。

じゃあ、平均的な担保掛目ってどのくらい?

あまり平均値はアテになりませんが、僕の感覚では90%くらいの担保掛目が多かった印象です。

  • 優良案件→担保掛目100%
  • 可もなく不可もなく→担保掛目90%
  • やや難あり→担保掛目80%
  • 難あり→担保掛目70%

…言葉が悪いですが、こんな感じです。

ちなみに、担保掛目50%~60%くらいになってくると、かなり保全は安心できる印象ですので、結構難しい内容でも審査に通る可能性が高くなってきます。

田島
田島
もちろんこの基準も
金融機関毎で異なります。

その他:住宅ローンとして成立する案件なの?

これまで説明してきた内容が、住宅ローン審査の主な部分です。

簡単にいうと、

  1. ちゃんと返済の見込がある?
  2. 返済できない場合には回収できる分の担保がある?

という視点で審査は行われており、
各項目について一定の基準を設けられ各金融機関や保証会社にて運用されています。

メインパートは以上ですが、その他にも細かい部分で引っ掛かると「住宅ローンとして成り立たない」としてNGになってしまうポイントがありますので、紹介していきます。

ポイント①:資金使途は自宅購入のために使われるお金なの?

普通に申込する人からしたら、

自宅購入のためって、当たり前でしょ!

と思われる話ですが、審査を始める際にまず最初に確認されるのが“資金使途”が正しいかどうかです。

住宅ローンって融資商品の中では滞納率が非常低いんですけど、
その裏には自宅が担保になっているからという背景があります。

滞納したらホームレスになってまう!!!

という危機意識があるから何としてでも皆支払いをするんですね!
クレジットカードや電話料金の支払いとは温度感が圧倒的に違います。

ところがこれが自宅を購入する目的でなかった場合、そんな危機意識は皆無となります。

なので、お金を貸す側は資金使途の確認を真っ先に行います。

そういう疑いの目で見てみると、

本当にこれ自宅買うための申込なの?

と思える案件はやはり一定数出てきます。

自宅購入資金と見せかけて、実際の資金使途が不動産投資資金や、不動産業者の仕入資金だったりするのです。

住宅ローンは他のローンと比べて非常に金利が低いので、この様な悪さを図る輩がいつの時代にも存在するんですね。

田島
田島
割合としては100件に1件もない話ですが、金融機関としてはここを見落としてたら非常に恥ずかしい話なので、確実に疑いの目を持っています。

なので、ご自身が住宅ローンの審査申込をする際は、まず“購入目的が妥当かどうか”というところから見られていることを知っておきましょう。

特に以下のケースは不信アンテナが反応するケースなので、第三者でもちゃんと理解できる購入理由を整理しておきましょう!

資金使途が疑われる申込①:独身者の申込

独身の人はマイホームを購入しない!

という偏見が金融機関内にはあります。笑

田島
田島
特に、独身の戸建購入は明らかに不自然だと思われています。

僕はそんなこともないと思っていますが、確かに独身の人がわざわざ家を買うってあまり考えにくいですよね。
結婚したらどこに住みたいかも変わるし、家族の人数で間取りも変わってきます。

住宅ローンの名目で借りて、本当は賃貸に回すためなんじゃないの?

という疑念がふつふつと沸いています。

  • なぜ今のタイミングなのか?
  • なぜこの立地の住宅を購入するのか?
  • 将来のプランはどう考えているのか?

事前審査にあたっては、この辺りをしっかり整理した上で臨みましょう。

資金使途が疑われる申込➁:不動産に精通した人の申込

不動産関連の個人事業主とかは疑われやすいですね。

地縁のある立地とかはさほど気になりませんけど、「なぜこの場所に?」というのはやはり“投資目的”や“事業目的”の申込じゃないか?と思われます。

こういう方は、まずは既にお付き合いのある金融機関から当たった方が良いです。

資金使途が疑われる申込➂:インターネットからの申込

これは“相対的”な意味合いです。

特定のハウスメーカーからの紹介案件とかだと、「さすがにあの会社と一緒に仕組んでの偽装申込はないだろう」と申込経緯に違和感は持たれにくいです。

インターネットからの申込の場合、申込経緯も素性もはっきりしないので疑念度が多少上がります。

まぁ最近はネット銀行をはじめ、インターネット申込が一般化してきたので疑いのバーはだいぶ下がっていますが、そういう見方があるということだけは知っておきましょう。

ポイント➁:反社会的勢力の人ではないですよね?

今やどこの業界でもしっかりチェックしていますが、金融業界は特に徹底します。

同意書を取得しているほか、データベースできっちり照合しており、
反社会的勢力だと判明した場合に、理由もなく真っ先に謝絶です。

田島
田島
実際問題、
このケースはほとんどありません。

ポイント➂:他の借入のお行儀はよろしいですか?

住宅ローンの審査では、個人信用情報が覗かれます。

過去の履歴を含め、他にどんな借入があり、返済状況はどうなのか丸分かりになってしまう訳です。

まず、審査の申込書に現在の借入状況を記入する欄がありますが、ここでしっかり申告をしないと“嘘つき”扱いされ印象最悪です。

田島
田島
他の借入も返済負担の計算にカウントしますので…

また、過去の履歴でキャッシングの利用履歴があったり、カードローンなどでも延滞履歴があると印象は悪いです。程度によっては、担保掛目を厳しく取られたり、謝絶になることがあります。

そして、一番まずいのが個人信用情報に「異動」という記載があること。これは延滞2か月以上などをした際に残る履歴です。

この記載があったらもうアウトです。非常に罪は重いです。刑期を満了するまで、マイホーム購入はおとなしく諦めるしかないです。

田島
田島
過去の借入実績で延滞している様な人は“延滞癖がある奴”という見られ方をしてしまいます。

ポイント④:団体信用生命保険には加入できますか?

大半の住宅ローンは、死亡時や重度の障害時に住宅ローン残高を0にする団体信用生命保険を付保が必須となっています。

借入人に万が一のことがあったら、困るのは借入側だけでなく、貸付側もだからです。

ただ、この団体信用生命保険は生命保険会社の商品なので、生命保険会社がOKを出せる健康状態の方でないと加入できないんですね。

病歴等によっては団体信用生命保険に加入できないこともあり、その場合には一般的な住宅ローンを組むことができません

田島
田島
団体信用生命保険に加入できない場合は、団体信用生命保険なしの住宅ローンを探しましょう(あります!)。

住宅ローンの審査基準は金融機関毎で違う!

他にも細かい論点はありますが、大まかに住宅ローンの審査基準は以上の様な視点で設定されています。

審査で苦戦する方のほとんどが、このページで紹介しているどこかの審査基準に引っ掛かっているはずです。

各基準は金融機関毎で違うため、一度審査落ちしても別の金融機関であれば通過する例はごまんとあります。
審査難易度の異なる金融機関を検討してみましょう!

また、これから事前審査を受けてみようとお考えの方は初めから複数の金融機関に申込しておくことをお勧めします。申込内容次第で、金利条件も良くなるかもしれません

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