住宅ローン情報

住信SBIネット銀行住宅ローンのデメリット、魅力を1万字にまとめてみた

住信SBIネット銀行 調査員くん

変動金利が低く、全疾病保障が無料で付いてくるのが大変魅力な住信SBIネット銀行の住宅ローン(正確には住信SBIネット銀行が販売している、三井住友信託銀行の「ネット専用住宅ローン」)。

申込を検討している人も多いのではないでしょうか?

このページでは、そんな住信SBIネット銀行の住宅ローンを、

  • 落とし穴的なデメリットはないだろうか?
  • 他行と比べても、本当に魅力的な商品内容なのだろうか?

という視点で独自に調べた内容をお伝えします。

魅力的なことは分かっているけど、悪いところはないのか?

という疑いの目を持って、しっかり調べました!

住信SBIネット銀行の住宅ローンに潜むデメリットを5つ洗い出した!

バツマーク

色んな角度から住信SBIネット銀行の住宅ローンを見まわし、デメリットと思えることを洗い出しました!

結論から言うと、一番気にすべきことは、
デメリット➀に挙げている融資手数料です。

融資手数料と保証料の違いがポイントなので、ここは「住信SBIネット銀行 VS 他行」というより、「ネット銀行 VS 都市銀行」という構図で考えた方が良いでしょう。

 

あと、住信SBIネット銀行の住宅ローンを検討しているのであれば、特に知っておきたいのは、デメリット③に挙げている全疾病保障のウィークポイントです。

こちらは、金利が低くかつ無料のオプション保険がウリの「じぶん銀行」との比較に焦点を当てています。お互いに強み/弱みがあるので、自分はどちらを優先すべきか?という話になってくるかと思います。

 

では、早速各論を見てみましょう!

デメリット➀:借入金額×2.16%の融資手数料が発生する

cost

住信SBIネット銀行に限らず、ネット銀行の住宅ローン全般にいえるデメリットです。

保証会社を利用しないため、保証料は0円です。

こんなアピールをどのネット銀行もしていますが、その分同水準以上の融資手数料を取っています。。。

しかも、保証料と違って融資手数料は繰り上げ返済を行っても返戻がありません

「融資手数料>保証料」の不利を考えても、ネット銀行の住宅ローンは金利が低い分、長い目で見れば総額では有利になることが多いのですが…

  1. 借入期間が短い
  2. 元金均等返済の返済方式で借りる
  3. 借りてからすぐにまとまった繰り上げ返済を計画している

この3点のいずれかに該当する場合には、保証料方式の住宅ローンを借りた方が金利が高くても総額が少なく済む可能性が出てきますので、慎重になる必要があります。

金利が低いからといって闇雲にネット銀行の住宅ローンに飛びつくのは早計です。

デメリット➁:固定金利の水準には魅力を感じない

ネット銀行から住宅ローンを借りる大きなメリットの1つが金利の低さですが、住信SBIネット銀行の金利面の強みは変動金利です。

固定金利を希望であれば、もっと低金利の銀行が他にありますので、そちらを当たった方が賢いと選択といえるでしょう。

田島
田島
固定金利は実行月になるまでどこが最安値となるか読みにくいですが、「じぶん銀行」や「ソニー銀行」が特に力を入れていますね。

デメリット③:全疾病保障に関する2つのウィークポイント

内臓がないのに腹痛ポーズ

後述しますが、住信SBIネット銀行住宅ローンの最大の強みは無料で付帯できる全疾病保障です。

田島
田島
変動金利も魅力的ですが、全疾病保障にはそれ以上にインパクトがあります。

ところが、無料である以上、当然弱いところもあります

他行と比べてどんなところが弱いのかというと・・・

ウィークポイント➀:住宅ローン残高を0とする保険金を受け取るには、就業不能状態が12ヶ月以上継続する必要がある

どこの金融機関も、住宅ローンには三大疾病などの疾病保険をオプションで用意しており…条件を満たした場合には、住宅ローン残高を0あるいは半額にする仕組みになっています。

ところが、住宅ローンに付保する保険は、商品毎に保険金を受け取ることができる条件が異なり、中には非常にハードルが高いものもあります。

  • 生まれてはじめてガンと診断された場合
  • 入院した場合
  • 所定の状態が60日以上継続した場合
  • 入院が180日以上継続したした場合
  • 就業不能状態が12ヶ月以上継続した場合

など条件はバラバラです。

 

たとえば、三菱UFJ銀行の住宅ローンに付保できる疾病保険は、金利上乗せの商品ではりますが、

  • ガンは、診断された場合
  • 脳卒中、急性心筋梗塞は入院した場合

にローン残高が0になります。

 

そんな中、住信SBIネット銀行の住宅ローンに付保されている全疾病保障は、

  • 就業不能状態が12ヶ月以上継続した場合

にローン残高が0になります。

 

実際のところ就業不能状態が12ヶ月も続くケースは少ないので、住信SBIネット銀行の住宅ローンは、保険を使って、住宅ローン残高を「0」にするハードルは高いといえます。

参考:35~64歳患者の入院日数
  • 悪性新生物<腫瘍>・・・13.0日
  • 脳血管疾患・・・45.6日
  • 心疾患・・・9.0日

出所:厚生労働省「平成29年(2017)患者調査の概況」

上表は三大疾病の平均入院日数ですが、これを見る限りは12ヶ月間就業不能状態が継続するケースは少なそうですよね?

田島
田島
「こういった保険が必要か?」というそもそも論は置いておきまして、他行と比べてローン残高を0にするハードルは確かに高いので、デメリットとして挙げています。

 

ウィークポイント➁:ガン診断給付金は、男性:0円、女性:30万円

住宅ローンに付保する保険では、ガンは、就業不能状態に関わらず「生まれてはじめてガンと“診断”されたとき」に給付金が支払われるのが通例です。

そして、このときの給付金水準は、住宅ローン残高の100%相当額か50%相当額と設定されているのがほとんどです(金利上乗せで保険料を支払う前提)。

 

住信SBIネット銀行では、女性の申込人にのみ「Angelina(アンジェリーナ)」という名称のサービスで、ガンと診断されたときに給付金がもらえる仕組みがありますが(こちらも無料)、

・・・このときも給付金はたったの30万円です(男性に関してはなし)。

ここが、無料保険の限界か・・・

と思いきや、無料でガン診断給付金を「住宅ローン残高50%相当額」まで保障する銀行もありました。。。

 

「じぶん銀行」です。

 

後述しますが、住信SBIネット銀行が「無料の全疾病保障」を強みにしている一方、じぶん銀行のは「無料のがん保障」を強みにしています。

田島
田島
このページの後段では、「住信SBIネット銀行」と「じぶん銀行」の無料疾病保険について詳しく比較しています。

他にも金利を上乗せすれば、ガンをはじめ三大疾病保障が手厚い住宅ローン保険はありますので、「三大疾病にかかったらローンはなるべく早く手放したい(少なくとも半額にはしたい)!」という人であれば、住信SBIネット銀行よりも他行商品の方が魅力的かと思います。

デメリット④:細かい説明、サポートを受けられない

ネット銀行の住宅ローンではやむを得ないことですが、対面でのやり取りがないので、細かい説明やサポートを受けられません。

  • 金利や期間で比べたシミュレーションを取る
  • 必要書類を集める
  • 住宅ローンに仕組みを理解する

独学でできないこともありませんが、それなりに大変です。

不動産業者が詳しい担当であればさほどは困らないかもしれませんが、自社商品を説明を説明する銀行員程の知識を持っている人はさすがに少ないです。

デメリット⑤:審査にかかる期間が長く、基準も厳しい?

審査期間は、公式サイトによると、

  • 仮審査:3営業日以内に回答
  • 正式審査から実行まで:1ヶ月~1ヶ月半

という記載があります。

口コミやレビューではやや辛口に言われていますが、短いとまでは言えないまでも、公に発信する内容としては妥当な期間だと僕は思います。

田島
田島
正式審査では、書類の不備があることは“普通”と言ってもいいくらいによくあるので…

案件の少ない時期であれば、3週間~1ヶ月くらいで実行まで至っても良いですけどね。

 

また、審査基準については非公開となっていますが、審査は当然ながら厳しいです。

無理な申込内容は基本的には通らないと思った方が賢明です。

それでも大人気な住信SBIネット銀行の住宅ローンの魅力とは?

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これだけデメリットがありながらも、住信SBIネット銀行の住宅ローンは大人気です。

その魅力について、見ていきましょう!

魅力➀:月々の返済額を補填する「全疾病保障」が“無料”で付いてくる

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デメリットの項目では、「全疾病保障」について2つのウィークポイントを紹介しましたが、“無料”で全疾病の保障が付いてくるってかなり魅力的ですよね!

田島
田島
他行で生活習慣病に関する保険を住宅ローンに付保すると+0.2%~0.3%、金利が高くなるのが通例です。

そして、無料であることはさることながら、実は、内容に実用性がそれなりに備わっていることが魅力です。

以下、少し長くなりますが、どういうことか説明します。

「全疾病保障」の保険金は2段階の設定がされている!

SBIの団信って、就業不能状態が12ヶ月続かないとローン残高はゼロにならないでしょ?

インターネット(上記のデメリット紹介も然り)で調べていると、こんな刷り込みを持ってしまう人が多い様な感じがしますが、この保険では、ローン残高がゼロになるのは、言ってみればおまけ的な位置づけです。

田島
田島

なんと?

住信SBIネット銀行の「全疾病保障」は、就業不能状態になってから経過した期間に応じ、ローン返済に充てられる保険金が2段階の設定になっています。

  1. 就業不能状態になってから12か月まで:月々のローン返済額
  2. 就業不能状態になってから12か月経過:ローン残高相当額

他商品との比較になると、ローン残高がゼロになる2段階目の保険金支払いに話が行きやすいのですが…実は、この保険の魅力は1段階目の「就業不能状態の間、月々のローン返済額を保障してくれる」点にあります。

そして、僕はこの内容の保険が無料で付いてくる点が住信SBIネット銀行住宅ローンの最大の魅力と見ています。

 

住宅ローンに保険を付けることの本質的な意味は?

法人融資でも消費者ローンでも、他の融資商品に就業不能状態の場合に給付される保険なんて付いていません。

でも、住宅ローンに対しては団信はほぼ必須となっており、三大疾病などの保険にもニーズがあります。

その理由は、返済原資が継続的な「労働収入」だからです。

そして、住宅ローンが前提としているのは、毎月決まった金額を働くことで手にするサラリーマンの給与収入です。

田島
田島
自営業や役員収入など、サラリーマン以外の人に対して審査が厳しいのは、住宅ローンがそうした収入を前提とした設計になっていないからです。

ローンに保険を掛けるのは、返済原資が確保できなくなったときに、代わりとなる資金源を準備する必要があるからです。

 

…ただし。これはあくまで“保険”であって、本来は「住宅購入目的で借りたお金を、給与収入で返す」というのが大筋です。

給与収入が問題なく得られるのであれば、保険は不要です。

 

何をお伝えしたいかというと…

住宅ローンに保険金が必要となるのは、「病気にかかった」とか「入院した」ということはではなくて、「給料が入らなくなった」という状況が本質的な背景になるということです。

 

再度働ける状態なら、ローン残高は残っていても問題ではない!

極論をいうと、どんな大病にかかろうと、今後の体調が心配でも、「今後も給料がちゃんと入ってくる」のであれば、住宅ローンのための保険は、本質的には不要です。

たとえば…

  • 心筋梗塞にかかり、3ヶ月間は出社できず、有給休暇もなく、無給休暇となりました。
  • ところが、4ヶ月目にはすっかり良くなり、復帰して働けるようになりました。

こんなケースを考えたとき、保険で住宅ローンをゼロにする必要ってありますか?

元気に働けるなら(=「給料」という返済原資を作れるなら)、別にローン残高が残っていても問題はなくないですか?

田島
田島
給料変わらずで、ローンも家賃もなしなら、生活費にだいぶゆとりが出来ますね

もちろん借金がなくなるに越したことはないですけど、就業不能状態から復帰して給与が元の水準に戻れば、元々返済すべきだった債務がそのまま残ってても別に困りはしないはずです。

逆に、就業不能状態から半永久的に戻れないくらい重い場合には、団信が下りたり、就業不能状態が12ヶ月以上継続するので、ローン残高相当額の保険金を得ることができます。

 

だから、本来の“保険”としての意味合い(もしものときに、どうにかなる!)からすると、「再度働けるのに、ローン残高がゼロになる」というのは、保険の掛け過ぎなんですね。

就業不能の診断をされて、俺は保険金で稼ぐんだ!

というつもりであれば話は別ですが、そんな思考の人はなかなかいませんよね。笑

 

「全疾病保障」は、支払い補填を本当にして欲しい分だけをカバーする保険!

では、本来的な意味で保険が必要なときはいつで、必要な金額はいくらなのでしょうか?

これは答えが決まっていて・・・

  • 【時期】は働けない(給料が入ってこない)期間
  • 必要な【金額】はその期間中のローン返済額

です。

田島
田島
計画していた返済原資(=給料)が得られない分を、保険がカバーします。それ以上の保険は“掛け過ぎ”です。

 

ここで、住信SBIネット銀行の住宅ローンに付帯する「全疾病保障」に話を戻すと…

  1. 就業不能状態になってから12か月まで:月々のローン返済額
  2. 就業不能状態になってから12か月経過:ローン残高相当額

時期に応じてこのように保障がされる内容でしたね。

 

もうお気付きでしょうが…この2つの内容のうち、1つ目の「就業不能状態の間、月々のローン返済額を保障してくれる」という点は、まさに保険本来の役割を適切に果たしているんです

田島
田島
それも、
精神障害等を除く病気・ケガの全てが対象です。

万が一に社会復帰が困難な程の病気になり、「もう仕事で給料がもらえない」ような状態のときには、2つ目の「就業不能状態になってから12か月経過したので、ローン残高相当額を保障」が発動して、残りのローンが全額免除になります。

決して充実しているとまでは言えない内容ですが、

  • 必要なとき
  • 必要な金額

をカバーするには十分な保険です。

これが、無料というのが何とも素晴らしい商品です。

 

じぶん銀行の住宅ローンに無料付保できる「がん50%保障団信」との違いは?

住信SBIネット銀行を検討するときに、一番気になるのは、同じく無料で団信を強化しているじぶん銀行かと思います。

じぶん銀行の住宅ローンには、色んなタイプの団信がありますが、一般団信以外に無料で提供しているのは「がん50%保障団信」という商品です。

田島
田島
広告露出が大きく、今非常に人気なのは、この「がん50%保障団信」です!

 

一般団信との違いが何かというと…

  1. 就業不能状態によらず、がんと診断されたらローン残高の半額を保障
  2. 精神障害を除くすべてのけが・病気で入院が継続180日以上となった場合、ローン残高全額を保障

というオプションが付いています。

 

“無料”での付保という点では同じですが、内容は住信SBIネット銀行の「全疾病保障」とはほぼ真逆になっています。

 

【がん】については、<住信SBIネット銀行>では、他のけが・病気と同等で12ヶ月以上就業不能状態が続かない限り、ローン残高をゼロにも半額にもできません。

<じぶん銀行>では、診断された段階で半額保障を受けることができます。

田島
田島
【がん】については、
じぶん銀行が有利!

【がん以外】については、<住信SBIネット銀行>では、

  1. 就業不能状態中、月々のローン返済額を保障する
  2. 就業不能状態が12ヶ月間継続でローン残高全額を保障

という内容でした。

<じぶん銀行>では、

  1. 月々の返済額保障はなし
  2. 入院が180日間継続でローン残高全額を保障

という内容です。

注目したいことは2つあります。

1つ目は、毎月の返済額保障が<住信SBIネット銀行>にはあり、<じぶん銀行>にはないこと。この点では、間違いなく<住信SBIネット銀行>が優位です。

田島
田島
ローン保険の本来的な役割を果たす、月々の返済額保障は住信SBIネット銀行のみ!

2つ目は、ローン残高全額保障の条件が異なること。12ヶ月と180日間を比べると、<じぶん銀行>の方が優位に見えますが、こちらはどちらか優位なのか判断しにくいです。

…というのも、<住信SBIネット銀行>は就業不能状態(八大疾病以外は入院)、<じぶん銀行>は入院で条件のカウントをしているからです。

就業不能状態とは、簡単にいうと「入院+自宅療養(医師の指示あり)」の期間なので、「入院」だけの期間よりも長くなって然りなのです。
それを考えると、「就業不能状態12ヶ月間」と「入院180日間」のどちらが現実性が高いかは、多分お医者さんでも分かりません。

まぁそもそもの話、こちらのサイトの「退院患者の平均在院日数」を見るとよく分かりますが、精神障害を以外で入院日数はせいぜい2ヶ月なので、どちらの保険も適用となるケースは稀です。。。

田島
田島
ローン残高の全額保障は、「<住信SBIネット銀行>就業不能状態12ヶ月 VS <じぶん銀行>入院180日」で判断つかず!

無料保険比較:<住信SBIネット銀行 VS じぶん銀行>

  1. がん保障:じぶん銀行が優位!
  2. がん以外の保障
    • 毎月の返済額保障:住信SBIネット銀行が優位!
    • ローン残高の全額保障:判断つかず

 

住信SBIネット銀行の「全疾病保障」まとめ

ここまで見てきたとおり、住信SBIネット銀行の「全疾病保障」は、

  • 住宅ローンに付保すべき内容の保険であること
  • 無料であること

が非常に魅力です。

がん保障についてはじぶん銀行に分がありますが、「就業不能時に月々の支払いを補填&長期間(12ヶ月)経過の場合には全額補填」という住宅ローンとのフィット感を考えると、個人的には住信SBIネット銀行の方が内容的に優れていると見ています。

>住信SBIネット銀行の「全疾病保障」の内容を公式サイトで確認する

魅力➁:変動金利が業界最低水準!

先ほど固定金利では他行劣後と述べましたが、住信SBIネット銀行の住宅ローンは、変動金利については紛れもなく業界最低水準の金利となっています。

  • 住信SBIネット銀行
  • じぶん銀行
  • ソニー銀行
  • 三井住友信託銀行

住宅ローン金利は毎月変動していますが、変動金利はこの4行が強いです。

ネット銀行系の3行(住信SBIネット銀行、じぶん銀行、ソニー銀行)の店頭表示金利はほぼ横一線ですが、住信SBIネット銀行には「三井住友信託銀行の口座を作成するとさらに▲0.01%引き下げ」という裏引き下げがあり、この分だけ他の2行よりも下に潜っています

住信SBIネット銀行の親会社でもある三井住友信託銀行の住宅ローンは、ネット銀行3行に比べると店頭表示はやや高いですが・・・

三井住友信託銀行にも「NISA口座、証券口座、住信SBIネット銀行の口座作成で、それぞれさらに▲0.01%(合計▲0.03%)引き下げ」という裏引き下げがあり、これを適用すると住信SBIネット銀行、三井住友信託銀行の変動金利はほぼ同水準になります。

田島
田島
住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行の株主比率50%子会社です。

この4行の変動金利は、ほとんど変わりがない程どこも低いですが、少しでも低い金利を適用させたいのならば住信SBIネット銀行の金利は中でも魅力的です。

>住信SBIネット銀行の現在の「金利水準」の内容を公式サイトで確認する

魅力③:諸費用込みの借入でも金利水準が通常と変わらない!

これ、実はなかなかパワフルです!

たとえば、ソニー銀行では最低水準の金利を適用するためには、自己資金を10%以上投入することが条件となっています。

そもそも諸費用込みは対応していない住宅ローンもある中で、諸費用込みでもこれだけ低い金利を適用できるのはかなり魅力的です。

田島
田島
ちなみに、2018年9月までに正式申込では、諸費用込みの場合には+0.05%金利が高くなっていました。

魅力④:繰り上げ返済が容易に可能!

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、借入後の繰り上げ返済の観点からも使い勝手が良いです。

住信SBIネット銀行の一部繰り上げ返済

手数料無料はもちろんのこと、制限なく1円から繰り上げ返済ができるのは有難いですね!

専用サイトで、繰り上げ返済についてのシミュレーションを取ることもできます。

田島
田島
こまめに繰り上げ返済を計画している人にも、全く不都合のない仕組みです!

魅力⑤:手数料無料の自動資金移動サービスが使える!

借りた後の話でいうと、

毎月、入金の手続きをしなきゃいけないの?

という、月々の返済資金を入金する手間が気になるところですよね。

特に、普段使っていない銀行で住宅ローンを借りる場合、ネックになりやすい部分です。

  • 給与振込口座は会社に指定されていることもあるし…
  • 毎月入金手続きをするのは面倒
  • 振込で手数料がかかるなんてもってのほか

 

その点、住信SBIネット銀行は非常に便利です!

なぜなら「定額自動入金サービス」という毎月一定額を他行口座から自動で資金移動してくれる便利なサービスがあるからです。

田島
田島
住宅ローンの返済は住信SBIネット銀行の口座から行われますが、その返済用口座への入金を、毎月の5日or27日(いずれかを選択)に自動で行ってくれるサービスです。

資金の出元となる口座は、本人名義で住信SBIネット銀行指定の金融機関に限られますが、都市銀行や地方銀行の大半は対象になっているので、ほとんどの人が利用できるかと思います。

手数料はもちろん無料です。

魅力⑥:WEBで契約手続きを行えるメリット!

ネット銀行ならではのメリットですが、住信SBIネット銀行ではWEBサイトのみで契約手続きを完了されることも可能です。

時間短縮になるというメリットは言わずもがなですが、意外と嬉しいのは印紙代がかからないこと

書面で金銭消費貸借契約を結ぶ場合、

  • 借入金額5,000万円超1億円以下の場合:60,000円
  • 借入金額1,000万円超5,000万円以下の場合:20,000円

の印紙税が発生します(上記以外の借入金額は国税庁サイトをご参照ください)。

「住宅」という金額の大きい買い物をしているときには金銭感覚が麻痺しているでしょうが、20,000円って2,000万円の0.1%なんですよね。

2,000万円の住宅ローンを借りる場合、およそ年利0.1%の1年分がこれで浮きます。

そう考えると、ちょっとした特典よりもお得ですね!

まとめ

以上、住信SBIネット銀行の住宅ローンについての、デメリットと他行と比べた強みでした。

住信SBIネット銀行の住宅ローン まとめ

繰り返しになりますが、重要な点(上表の網掛けセル)に注目すると・・・

デメリットで一番気にしたいのは

  • 借入金額の2.16%が融資手数料として発生すること

です。

 

一方、他行と比べて特に素晴らしいところは、

  1. 「月々の返済額保障」を行われる全疾病保障が“無料”で付いてくること
  2. 変動金利が非常に低いこと

の2点です。

 

個人的な意見としては、申込パターンで最もオーソドックスな変動金利、借入期間35年、元利均等返済を希望であれば、融資手数料とメガバンク系の住宅ローン保証料に大きな差異はないので、住信SBIネット銀行の住宅ローンは、保険と金利のメリットが強力な故一番オススメな住宅ローンです。

審査が厳しい、融通が利きにくいという声もあるので、候補であるならば仮審査は早めに申し込んでおきましょう。

>住信SBIネット銀行の住宅ローン仮審査を申し込む