住宅ローンの選び方

住宅ローンの事前審査は複数行に申込しないと損!一括審査で最高条件を狙え!

ご紹介ありがとうございます!でも…彼、他行でもっと安い金利でローン組めるけどいいんですか?

僕が住宅ローン営業をしていた頃、不動産業者に案件の紹介をいただきながら、
心の中でよくつぶやいていたことです。

「何十年も付き合っていく借金を最低金利で借りないって…俺には信じられない!」

自分の銀行の商品を勧める立場でありながら、そんなことを思っていました。

 

これだけ便利になった世の中でも、未だに不動産業者に勧められたことを鵜呑みにして、住宅ローン選びにベストを尽くさない方がいます。

・・・非常にもったいないです。

もちろん勧められた住宅ローンが最も条件が良いということもありますが、
事前審査を行わないと本当の条件は分からないのが住宅ローンです。

なので、僕が住宅ローンを借りるなら事前審査は絶対に複数行に申込します!

 

このページには、住宅ローンの事前審査を複数行に申込をすべき理由、金融機関の選び方、申込の方法をまとめました!

  • これから事前審査を検討している
  • 自分の住宅ローン選びが間違っていないのか不安
  • 不動産業者からオススメの銀行を紹介してもらったけど疑心暗鬼だ

こんなことを考えているのであれば特に必見の内容となっていますので、
是非最後までお付き合いください!

田島
田島
不動産業者の提携住宅ローンも条件は良いですが、
並行して自分でも動きましょう!

【複数申込すべき最大の理由】住宅ローンは審査の評価によって条件が変わるのが通例!

複数の金融機関に事前審査を申し込む最大の目的は、
自分にとって最高条件の住宅ローンを借りるためです。

住宅ローン条件の良し悪しは、人によって基準が違いますが、
多くの人にとっては“金利”が最重要になるかと思います。

田島
田島
他にも保証料、繰上返済手数料、団体信用生命保険の対象、返済口座の利便性、窓口の対応など選択基準はありますが、言っても金利が一番気になりますよね!

もちろん「俺は団体信用生命保険が一番手厚い銀行がいいんだ!」などという方は、優先すべき条件が一番良い銀行を選べばいいと思います。

ただ、いずれにせよポイントになってくるのは、

概して、好条件の住宅ローンは審査が厳しい!

という傾向にあることです。

金融機関毎での違い
(A行は条件が良いけど審査が厳しい、B行は審査はゆるいけど条件が良くない)

で、明確に差はありますし・・・

同じ金融機関内の案件毎での違い
(申込人Aの金利は0.5%、申込人Bの金利は0.6%など)

によっても、金利が変わってくることもあります。

金融機関の方針や競合環境などにも寄るので、全部が全部、条件と審査難易度が比例している訳ではないですが、融資の原則からして、こういった傾向になるのは当然といえます。

リスクに応じて条件を設定するのが融資の仕組み!

住宅ローンに限った話ではなく、

  • リスクが高い案件には高金利
  • リスクが低い案件には低金利

を設定するのは融資の世界では常識です。

超大手企業と零細企業で調達金利に差が生じているのを考えれば納得がいくでしょうし、もっといえば、消費者金融を見れば返済可能性が低い人の借入金利が高くなっているのは一目瞭然ですよね。

融資以外の分野でも、たとえば生命保険では病歴がある人や、年齢が高い人の保険料は高くなっています。

このように、金融機関においては、リスクに応じて適切なリターンを設定するというのが基本です。

住宅ローンもその基本に則り、返済可能性が高い人ほど低金利で借りられるような仕組みとなっています。

ここだけの話!僕が勤めていた銀行の金利引き下げ条件を暴露します!

TOP SECRET

具体的な話をした方が分かりやすいので、
僕が勤めていた銀行の金利引き下げ条件をここで暴露しちゃいます!

もちろん公開されていない話なので、どこの銀行とは言えませんし、
少し前の話になる点はご承知おきください。

田島
田島
「今だから言える!」
的なやつです。

 

➀金融機関“毎”の違いについて!

まず、他の金融機関と比べ僕が勤めていた銀行は審査が厳しいことで有名でした。笑

他行で普通に通る案件が通らないことも多々あり、お付き合いのある不動産業者の担当者からは「なんでこの案件で通らねーんだよ!」とよく怒られていました。。。

表面的な基準は満たしているのに審査に通過しない案件がゴロゴロありましたからね。

 

・・・というのも、僕が勤めていた銀行はこんな方針を持っていたからです。

  • 住宅ローンをはじめ融資案件ではリスク管理を徹底する(回収不可能を限りなく0にしたい)
  • ターゲットである富裕層以外の人とは取引ができなくても良い
  • 住宅ローンをきっかけに他の取引が期待できるお客様(主に富裕層)を集めたい

魅力的な金利条件を出しつつも、取組みできるのは限られた層だけ!
という仕組みを意図的に構築していました。

 

一方、当時ライバルとなっていた地方銀行は、若干僕のいた銀行よりも金利は高いものの、審査は表面的な数字がOKであれば凡そ通っていました。

いくつもの案件がそのライバル行に持っていかれたことか分かりません。。。

 

営業の立場としてはもどかしい気持ちがありましたが、

  • ウチの銀行は、ローリスクローリターン
  • ライバルの地方銀行は、ミドルリスクミドルリターン

を求めているという方針の違いが明確にありました。

田島
田島
ここが金融機関毎での違いのリアルエピソードです。

 

➁金融機関“内”の違いについて!

金融機関毎で方針が違うのに加え、僕が勤めていた銀行の中の話でも、
申込内容によっても適用金利が異なっていました。

当時は確かこんな基準を基に、適用金利を3段階に分けていました。

①一番条件の良い適用金利の基準

  • 公務員または上場企業にお勤めの方
  • 借入金額が担保評価の80%以下かつ返済比率が30%以下のお申込

➁二番目に条件の良い適用金利の基準

  • 借入金額が担保評価の80%以下または返済比率が30%以下のお申込

➂三番目に条件の良い適用金利の基準

  • 上記2つの基準に当てはまらないお申込

返済に問題なさそうな案件ほど、低金利が適用されるようになっていました

 

また、なるべく高い金利で貸したいのが本音なので、
基準に当てはまっていても必ずしもその条件が適用される訳ではありません

審査内容に応じて、案件毎に都度行内でどの金利引き下げ条件にするかを検討し、支店長が決裁する形になっていました。

なので、適用金利をお伝えするのは「事前審査が終わってから」であり、
無用なトラブルを避けるために金利の引き下げ基準はお申込人様には非開示となっていました。

田島
田島
まとめると、金利水準は➀申込内容毎に基準がある、➁ただし基準を必ずしも適用するとは限らない。金融機関内でも案件毎に条件を変えているリアルエピソードです。

 

こんな風に、僕が勤めていた銀行には、

田島銀行の住宅ローンの特徴
  1. 審査を厳しくして、そもそもローリスクの案件だけを選り好み
  2. ローリスク案件の中でも、さらに細分化して、
  • リスクの低い案件には低金利を適用
  • リスクが高い案件には高金利を適用
  • 案件によっては、基準通りの金利を適用しない

という特徴がありました。

他の金融機関にも同じように企業としての方針があり、
案件毎に適用金利の条件を一定の基準で振り分けていることと思われます。

住宅ローンにかなり精通した人でなければ各金融機関の特徴を知っている訳がありませんし、基準を把握できたとしても事前審査が完了するまでは正確な条件提示は受けられません

 

だから、自分が借りる住宅ローンの最高条件を知るためには、
必ず事前審査を複数行に申込む必要があるんです。

【複数申込すべき補足的な理由】住宅ローンは事前審査(仮審査)承認を保険で確保しておくべき

複数行に事前審査申込をすべき最大の理由は上記の通りですが、
事前審査承認を取っておきたい理由は他にも2つあります。

いずれも“保険”的な意味合いになります。

理由①:万が一の本審査落ちに備えておきたいから

ほとんどありませんが、事前審査に通過しているのに本審査で落ちてしまうケースもないことはありません。

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住宅ローンの事前審査(仮審査)とは?本審査との違いや、仕組みを解説!このページでは、住宅ローンの「事前審査」とはなんぞや?という疑問に答えていきます。 金融機関によっては「仮審査」という名称になって...

本審査は関係者全員が難なく通過する前提でいるので、
万が一落ちてしまうと不動産売買に影響が出てくる可能性も出てきます。

住宅ローンの審査が遅れ、不動産売買の日程が変わるようなことになったら関係する人には大迷惑です。最悪の場合、決めていた物件を購入できないなんて事態もあり得ます。

事前審査承認をキープしておくと、万が一のときにすぐに本審査を申込できるので、
ドタバタすることが間違いない不動産売買のタイミングでもスムーズに対応することができます。

理由➁:実行月になって最低金利の金融機関が変わる可能性があるから

驚いているサラリーマン

住宅ローンの金利条件は毎月見直しされており、
実行月になるまで正確には分かりません。

特に固定金利を希望している場合には、基準金利が毎月変わっているため借りるまではどの金融機関が一番有利になるのか見当がつきにくいです。

そのため、どの金融機関に最終決定(本審査、契約、実行)するかは、住宅ローンを借りる当月の適用金利を見てから行うのが理想です(不動産売買のスケジュールによっては不可能な場合もありますが、少なくとも前月分までは確認できるはずです)。

ところが、審査に要する期間、労力を考えると、不動産売買の直前に、事前審査から始めるのはほぼ不可能です。

物理的に不可能な場合も多いですし・・・
可能でも関係者全員から白い目で見られること間違いなしです。

田島
田島
銀行内はもちろん不動産業者の営業担当者も露骨に嫌な顔をします。

ですので、最も好条件の金利を獲得するためには、候補となる金融機関の住宅ローンについての事前審査承認を複数キープしておく必要があります。

住宅ローン事前審査(仮審査)の複数申込はどの金融機関を選べばいいか?

で、どことどこの金融機関に申込すればいいんだい?

複数申込すべき具体的な金融機関名について、可能な範囲でお伝えします。

「可能な範囲で」と言ったのは…

  • 信用力
  • 地域
  • 重視すべき商品特徴
  • 不動産業者の提携住宅ローン有無

などによって、どの金融機関に事前審査を出すべきかは変わってくるからです。

よくある代表的な状況別に、申込パターンを整理してみたので参考にしてください。

代表的な複数申込パターン
  1. 自分の信用能力がどれほどか検討がついていない
  2. 信用面は自信があるが、どの金利を選ぶが決めきれていない
  3. 不動産業者から提携住宅ローンの紹介を受けている

 

パターン①:自分の信用能力がどれほどか見当がついてない人

悩んでいる人

いくらまで借りれるのか?そもそも借りれるのか?
全然分かんないっす。。。

という方には、2段階の申込をオススメします。

  1. まずは、審査難易度別に申込をして様子見をし、
  2. その結果を受けてより詳細に決めていく

という流れです。

最初の組み合わせは以下の3行です。

  1. ネット銀行から1行
  2. メガバンクから1行
  3. 地方銀行から1行

業態別に1行ずつ申込します。ちなみに、上記は審査が難しい順に並べています。

個別の金融機関を選ぶ際は、ネット銀行とメガバンクは変動金利が一番低いところ(一括審査のサイトで紹介されています)を選んでおけばいいです。審査目線はそれぞれ若干異なりますが、大きくは変わりません。

地方銀行については、自分が住んでいる(あるいは隣接の)都道府県の銀行を選びましょう。

 

そして、2回目の申込では、1回目の申込の審査結果を受けて、
自分の実力に見合った金融機関の中から比較検討をして再度複数行を選定します。

田島
田島
ネット銀行はダメだったけど、メガバンクと地方銀行はOKだったなら、
今度はメガバンクのみで比較するイメージです!

 

パターン➁:信用能力には自信があるが、金利種別が決まっていない人

選択

こういう人は、金利タイプ毎に最低金利の金融機関を選んでいきましょう。

  1. 変動金利が最低水準の金融機関
  2. 10年固定金利が最低水準の金融機関
  3. 35年固定金利が最低水準の金融機関

という形で事前審査を通しておき、住宅ローンの契約を結ぶまでは申込をキャンセルせずキープしておくのが望ましいです。

固定金利は、5年固定や20年固定といった商品もありますが、特段メリットは小さいのでとりあえず無視して考えて大丈夫です(返済計画に考えがある方は別です)。

また、固定金利の場合は上述の通り、実行当月まで基準金利が確定しませんので、
条件の良い金融機関を複数選んでおきましょう!

 

パターン➂:不動産業者から提携住宅ローンの紹介を受けている人

不動産営業マン

 

不動産業者の提携住宅ローンについては、インターネットに掲載されているどの住宅ローンよりも好条件である可能性も少ないながらありますので、紹介があればまず優先的に申込しましょう。

ただし、提携住宅ローンの事前審査結果が出てからで良いので、
さらに好条件の住宅ローンがないか自分でも探しておくべきです。

そして、これってもっと好条件かも?と思える住宅ローンが見つかったら、
迷うことなく事前審査を出して条件を正確に把握しましょう。

田島
田島
提携住宅ローンがある場合、不動産業者の担当者はそれ以外は紹介しないのが普通ですので…。

住宅ローン金利は毎月変動しています。

特に最近は金利競争が激しく、ネット銀行などが頭一つ他行より魅力的な金利を提供する様なケースが多いので、そもそも不動産業者の担当者が認識していない可能性もあります。

  • 不動産業者に相談しても背中を押してもらえないのが普通なので、黙って自ら動きましょう!
  • 事前審査を複数申込するのはルール違反ではありませんので、ご安心ください。

 

住宅ローン事前審査(仮審査)の複数申込の具体的な方法は?

複数の金融機関に事前審査を出す必要性をご理解いただけたでしょうか?

ここからは、

実際に複数の金融機関に申込をするには?

という具体的な方法を説明していきます!

方法は大きく分けて以下の2つがありますが、
僕がオススメするのは後段で紹介する一括申込です。

事前審査を複数行に申込する方法
  1. 複数の金融機関に順番に申込する
  2. 複数の金融機関に一括申込をする

それぞれ個別に見ていきましょう。

方法➀:複数の金融機関に順番に申込する

順番

単純に、1行1行ずつ調べて、1行1行に足を運んだりネット申込をする方法です。

結論からいうと、メリットが少ないのであまりオススメしません

メリット①:一つ一つ整理しながら進められる

メリットはこれだけです。

A行という金融機関に申込をして、その結果を見てから、
次のアクションを取ることができます。

A行の審査を通ったから、次はより審査の厳しいB行に申込しよう!

とか

A行では減額回答されたから、審査の甘いC行ではどうだろうか?

といった段階的な対応ができる訳です。

ゆっくり物事を進めたい人にとっては良いかもしれませんね!

 

デメリット①:手間と時間が余計にかかる

単純に、面倒な手続きが申込毎に発生します。。。

仮に3行に事前審査を出すとしたら、申込の手間は3倍です。

 

また、事前審査に費やす総時間が非常に伸びます。

金融機関やタイミングによっても異なりますが・・・
事前審査は場合によっては1週間以上かかることもありますので、3行に申込するとそれだけで3週間かかってしまうということもあり得ます。

 

デメリット➁:信用情報にあらぬ疑いを持たれるリスクが上がる

「住宅ローンの事前審査を複数申込するデメリットを絞り出してもほとんど出てこなかった。」という記事で説明していますが、住宅ローン審査にかかる個人信用情報の閲覧履歴は信用判断において基本的に悪影響はありません。

ただし、2点だけ悪影響となりえる場合があります。

  1. 20行とか常識的にはあり得ない数の閲覧履歴が付いている場合
  2. 時間差で何行もの金融機関の閲覧履歴が付いている場合

です。

順番に申込を進めていくと、
後者の「時間差」に該当することになります。

仮に「A行→B行→C行→D行」と2週間毎に申込していったら、
D行の審査役は「これまで3行が隔週で審査している人」であることを知ります。

審査役
審査役
もしかして、この人は審査に落ちては次、落ちては次。というのを繰り返しているのかな?

という刷り込みが入った状態から審査が始まることになってしまいます。

もちろん、これも常識の範囲内なら疑われませんが、若干リスクを高めることになってしまいます。

 

方法➁:複数の金融機関に一括申込をする

一括メール

一方、僕がオススメするのは一括申込という方法です。

僕が住宅ローン担当をしていた頃にはなかった手法で、
便利な世の中になったと感じます。笑

言葉のとおり、色んな金融機関への事前審査を一括で申込する方法です。

何行にも事前審査を出すなんて面倒くせー!

というニーズに対し出てきたサービスで、代表的なところでいうと「住宅本舗」“住宅ローン一括仮審査申し込み”が挙げられます。

>>「住宅本舗」の公式サイトを覗いてみる

田島
田島
手数料も無料なので、流行ってきている感じが出ています。もちろん、マイホーム購入時だけでなく借り換えも対象です。

 

メリット①:何度も申込をする手間が省かれる

住宅ローンの申込には手間が付きものです。

金融機関とのやり取りなので一定程度はやむを得ないところがありますが…
一括申込を使うと、複数行への申込を1度で済ますことができます

住宅ローンの申込経験者であればよく分かると思いますが、これ結構ありがたいです!

 

メリット➁:短期間で集中して事前審査対応を終えられる

内容にもよりますが、込み入った案件だと結構細かいところまで事前審査で聞かれます。

審査する側にいた身でこんなことをいうのも難ですが…
この対応は結構面倒くさいです。

一括で申込することで事前審査にかかる対応を短期間で終わらせられるのは有難いことです。

 

メリット➂:金融機関毎の対応の違いを知ることができる

ローン条件ではありませんが、意外とここも大事です!

同時に申込すると、やたら対応が遅い金融機関や、案内が不十分だったり間違っている金融機関がよく分かります。

マイホーム購入で様々な打ち合わせをしている中、対応が悪い金融機関に捕まりたくないですよね。

また、長い付き合いをしていく金融機関ですので、条件が良くても対応が悪いところは選びたくないという結論を出す人も一定数いらっしゃるのが現実です。

 

デメリットはほぼなし!

この記事を書くにあたり他のサイトも参考に見ていまして、
一般的に一括審査には以下の様なデメリットがあると言われています。

一括審査のデメリット?
  1. 対象の金融機関が限定される
  2. 個人情報の取扱いが不安
  3. 個人信用情報に傷がつく
  4. 銀行員と直接相談ができない

僕が精査した結論としては、上記に挙げられているデメリットは全てほとんどありません。
強いて言うと、「➁個人情報の取扱いが不安」は気になる方は気になるかもしれません。

一つ一つ見ていきます。

デメリット①:対象の金融機関が限定される

確かに全ての金融機関を網羅している訳ではありませんが、
主要先については押さえられているので特段不都合はないかと思います。

気になっているけど一括審査の対象ではない金融機関がもしあれば、
そこだけは直接申込すれば良いです(あまりないと思いますが…)。

 

デメリット➁:個人情報の取扱いが不安

一括審査を使うと、金融機関に加え、一括審査サービスを提供している業者にも個人情報を渡すことになります。

業者によってはそれをもとに営業をかけてくることも想定されますし、
センシティブな情報を渡すのに抵抗がある方もいらっしゃるかもしれません。

こればっかりはやむを得ない話で、どうしても嫌な方はサービス利用は見送った方が良いと思いますが、個人的には無料でサービス利用する対価としては妥当な範囲かと考えています。

 

デメリット➂:個人信用情報が傷がつく

このデメリットを強調する意見が多いのですが、実際、一括審査で個人信用情報が傷つくことはほぼありません

あわせて読みたい
住宅ローンの事前審査を複数申込するデメリットを絞り出してもほとんど出てこなかった。こちらの記事でも紹介している通り、住宅ローン選びにおいては、事前審査を複数行に出して最も条件の良いを引き出すのが鉄則だと僕は考えています...

詳細はこちらの記事↑をご参照ください。

一括審査申込で複数の金融機関の閲覧記録が残っているのは、至って健全な履歴です。

田島
田島
順番に申込する場合で挙がっていた“時間差”の問題も、一括申込であれば回避することができます!

 

デメリット④:銀行員と直接相談ができない?

事前審査を申込しないと相談できないなんていうルールはありませんので、
普通に相談したい旨を金融機関にお話すれば対応してくれます。

 

複数の金融機関に事前審査を申込する方法の比較

➀複数の金融機関に順番に申込する

<メリット>

  1. 一つ一つ整理して進められる

<デメリット>

  1. 手間と時間が余計にかかる
  2. 信用情報にあらぬ疑いを持たれるリスクがあがる

➁複数の金融機関に一括申込をする

<メリット>

  1. 何度も申込をする手間が省かれる
  2. 短期間で集中して事前審査対応を終えられる
  3. 金融機関毎の対応の違いを知ることができる

<デメリット>

  • ほぼなし
  • 強いていうと、個人情報を渡す先が1社増えることになる
田島
田島
色んな視点で見ていますが、シンプルに考えて、手間の部分で一括申込を活用した方が断然楽です!

 

一括審査サービスはどこを使ったらいいか?

一括審査のサービスを行っている機関はいくつかありますが、
比較する基準で重視したいのは提携金融機関の数です。

せっかく手間を減らすサービスなのに、申込したい金融機関に申込できなかったら意味がありません!

…としたときに、オススメは先ほども少し紹介した「住宅本舗」です。

  • 提携金融機関数は約80と他社を圧倒
  • ネット銀行、メガバンクをはじめ大手どころをほぼ網羅

>>「住宅本舗」の公式サイトを見てみる<<

 

一括審査が出来るだけでなく、最新の住宅ローン金利情報や、申込から契約までの流れなど有益な情報が分かりやすく載っていますので、住宅ローンを借りるまではブックマークしておくと便利かと思います。

以下の記事には、実際に僕が試しに使ってみたときのことも書いてみたので、
参考にしてみてください!

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事前審査活動は住宅ローン選びで一番汗をかくべきところなので、
妥協せずに、最高条件の住宅ローンを借りられるよう気合を入れて頑張りましょう!