知っておきたい知識

住宅ローンの連帯保証人になるということの意味。

住宅ローンの連帯保証人とは!?

・・・言い換えれば「借金の連帯保証人」です。

気付いたら借金の連帯保証人になってしまって…あそこで人生が大きく変わってしまいました。

…なんて話がよくドラマとかでありますが、まさにそれと同じです。

住宅ローンは借金でも健全な借金ですし、連帯保証人となるのは基本的に身内ですので、そこまで重く捉える必要はないかもしれませんが、法的な役割、必要性、注意事項などについてはしっかり押さえておきましょう。

住宅ローンにまつわる連帯保証人について知っておくべき基本事項を全て、この1ページにまとめましたので、参考になれば幸いです。

住宅ローンは連帯保証人不要なのが前提!

そもそも住宅ローンに連帯保証人って必要なの?

というと、基本的には必要ありません!

実際に多くの人が連帯保証人なしで住宅ローンを借りています。
統計を見たことはありませんが、僕の感覚では全申込のうち7~8割くらいは連帯保証人なしで借りています。

保証会社の保証があるから連帯保証人は必要ないの?

「保証会社を使うから保証人がいらないんだ!」という考えをされている人も多くいますが、それは間違いです。

保証会社の有無と身内が連帯保証人として登場する必要性には何の関連性もありません

 

住宅ローン関係で出てくる保証会社は、一般的には融資銀行のグループ会社です。

たとえば、みずほ銀行から住宅ローンを借りるためには、みずほ信用保証という会社の保証を受けることが条件となっており、返済不能となった際にはみずほ信用保証が残りの住宅ローン残高をみずほ銀行に立て替え払いする仕組みとなっています。

なんか保険の様な感覚がありますが…あくまで立て替え払いをしてもらっただけで、<借入人の目線>では、今度はみずほ信用保証に立て替えてもらった分の資金を支払う債務が発生するんですよね。

<みずほグループ内>で見ると、自社グループ内でお金が動いているだけで、
みずほ信用保証が借入人から債務を回収できなければ、その分はグループの損失になります。

・・・つまり、「みずほグループ⇔借入人」の関係で見たら保証の要素なんてどこにもないんです。

だから「保証」という名前は付いていますが、保証会社付きでも実質的には住宅ローンに保証人なんて存在しません

田島
田島
保全は「担保」で確保するのが住宅ローンの基本的な考え方です。

なぜこんなことをしているかというと…
単純に業務分担の目的で、

  • 貸出は銀行
  • 回収は保証会社

という形に切り分けしたいからです。

または、社内の人員配置*のためや、決算上の理由もあるかもしれません。
*金融機関では、40~50代で子会社や取引先に出向するのが一般的で、子会社を作っておきたいという意向もあります。

 

実際に保証会社なしで住宅ローンを貸し出している銀行もありまして、一見、リスクが高そうに見えますが、
実態は保証会社付きの住宅ローンと何も変わりません。

ローンの金利水準も保証会社付きと大きく変わりませんし、「保証料」を取らない代わりに「融資手数料」を取っています。

  • 住宅ローンには本来的な意味での「保証」の考えはない。
  • 通常は、保証会社の有無に関係なく連帯保証人は不要。

 

住宅ローンで連帯保証人が必要となる代表的なケースはこれだけ!

いやいや。でも、銀行から親が連帯保証人になる必要があるって言われたぞ?

私、パートなのに、連帯保証人にならないと夫が住宅ローンを借りれないらしんだけど…

あなたがこのページにたどり着いたのは、もしかしたらこんな疑問をお持ちだからではないでしょうか?

住宅ローンの場合、連帯保証人は不要であることが前提ではありますが、
例外的に連帯保証人が必要となる場合もあります。

あくまで基本は連帯保証人なしで、ある条件のときだけ条件に応じた連帯保証人が必要となるという考え方になります。

以下、その条件について、代表的なケースを紹介していきます(他のケースもないことはないですが、99%はここで紹介しているケースのいずれかに該当します)。

連帯保証人の定義を確認しよう!

代表的なケースの紹介に入る前に、連帯保証人の定義について確認しておきましょう。

まず「保証人」については、このように定義されています(Wikipedia引用で失礼します)。

保証人とは、主たる債務者がその債務を履行しない場合に、その履行をなす債務(保証債務)を負う者をいう(446条)。

出所:Wikipedia

補足の説明も特段不要かと思います。

田島
田島
債務者(=借入人)が借金返済をできなくなったときに、代わりに返済しなきゃならない人のことですね。

 

続いて本ページのテーマである「連帯保証人」という“連帯”という言葉が追加された保証人についてです。

連帯保証人とは、保証人のうち「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」がない保証人のことを言います。

田島
田島
…何やら難しそうな言葉が出てきました。

法律用語まで覚える必要はないので、すごく噛み砕いていうと…

■「催告の抗弁権」がない

債務者の返済が滞ったとき、債務者を飛ばしていきなり連帯保証人に請求がされても「先に債務者に請求してくれよ!」と言い返せない。

■「検索の抗弁権」がない

債務者の返済が滞ったとき、債務者が返済可能な状態であっても、連帯保証人は「債務者は金持ってるからちゃんと調べてそっちに請求してくれ!」と言い返せない。

■「分別の利益」がない

保証人の人数に関わらず、債務全額を保証する必要がある。1,000万円の借金に4人の連帯保証人がいた場合に、各連帯保証人の責任は250万円ではなく1,000万円全額となる。

・・・つまり、ほとんど債務者と変わらないのが連帯保証人です(詳しく知りたい場合はこちらのサイトをご参照ください)。

連帯保証人になるというのは、もはや自分が借金を背負うのとイコールと思うと分かりやすいかと思います。

田島
田島
この重みを認識しておかないと、気付いたらとんでもないことになってしまう可能性もあります。

こんな重たい保証なので、基本的には“なし”なのが前提なんですね。

重みを知っていれば、「付き合いで」なんて理由で連帯保証人になろうとする人は普通存在しません。

 

では、住宅ローンの連帯保証人が必要なケースはどんな場合があるのか?
具体的に見ていきましょう。

住宅ローンの連帯保証人になるケース➀:ペアローンの相方

ペアローンというのは、1物件を購入するために2人で2本のローンを組む方式です。

  • 夫婦ペアローン
  • 親子ペアローン

という場合がほとんどですね。

ペアローンにおいては、自分自身が債務者であると同時に、相方(夫から見た妻など)のローンの連帯保証人になります。

たとえば、3,000万円の住宅ローンを夫2,000万円、妻1,000万円という割振りでそれぞれ借りるようなケースを想定します。

このとき、夫は自身のローン2,000万円の債務者となるのは当然ですが、同時に妻のローン1,000万円に対しての連帯保証人になります。そして、妻は自身のローン1,000万円の債務者ですが、夫のローン2,000万円に対しての連帯保証人になります。

上記ペアローンの責任
  • 夫:2,000万円債務者 かつ 1,000万円の連帯保証人
  • 妻:1,000万円債務者 かつ 2,000万円の連帯保証人

連帯保証人は債務者とほぼ同一ですから、どんな金額の割振りであろうと、責任としてはそれぞれ3,000万円の債務を抱える形になります(もちろん実際に借りるのは3,000万円ですので、2人合わせて6,000万円の負担になるということにはなりません)。

仮にどちらかの住宅ローン返済が滞った場合に、残った方からきちんと回収できるようにという趣旨でこのような仕組みになっています。

田島
田島
ペアローンを組むには、パートナーと一蓮托生の覚悟を持つ必要がありますね。

なお、フラット35の場合には相方の連帯保証人ではなく、“連帯債務者”という形で名を連ねます。

より責任が強力となりますが、連帯保証人であっても債務者とほぼ同一なので実態はあまり変わりません。

住宅ローンの連帯保証人になるケース②:収入合算者

借入人は1人で、その収入を補足する形で登場するのが収入合算者です。

  • 夫が正社員、妻が契約社員やパート
  • 夫単独の収入では希望借入金額に少し届かない…

といった場合に採用されやすい形式です。

このときには、借入人は債務者、収入合算者は連帯保証人という整理になるのが一般的です。

先ほど同様に具体例で説明します。

  • 3,000万円を借りたいけど、夫の年収450万円では2,500万円が借入上限だと回答された。
  • 妻にも収入があるものの、パートで年収100万円のため申込基準を満たさない。
  • 収入合算という形で妻の収入を加算することで3,000万円借入を調達できた。

こんなケースの場合、法的には、夫が3,000万円の債務者となります。

そして、妻が3,000万円の連帯保証人となります。

上記収入合算での責任
  • 夫:3,000万円の債務者
  • 妻:3,000万円の連帯保証人

イメージ的には夫2,500万円、妻500万円の割振りにしたいところですが、
いずれも責任としては3,000万円の債務を抱えることとなります。

もし夫が失業して無一文になってしまったら、パート収入のみであろうと法的には妻に3,000万円分の債務返済が迫られる可能性があります。

そして、詳細は後ほど説明しますが、離婚した場合でも連帯保証人である限り、この債務は付きまとうことになります。

田島
田島
やはり、債務者を信頼できないと連帯保証人にはなれませんね。

住宅ローンの連帯保証人になるケース③:担保提供者

上記2つのケースとは少し毛色が変わってくるのが、担保提供者として連帯保証人になるケースです。

住宅ローンの場合、購入する自宅が担保となりますが、その持分は必ずしも借入人が全部所有するとは限りません。

  • 親の土地に新築を立てる計画で、新築代金を夫名義の住宅ローンで調達する。→「土地所有者:親、建物所有者:夫」という持分。
  • 分譲マンションを購入。購入費の半分は妻側の親からの資金援助で妻が支払い、残りの半分は夫名義の住宅ローンで調達。→持分は夫50%、妻50%。

など、住宅ローンに登場しない人が自宅の持ち分を所有するケースは結構ありますね。

田島
田島
名義変更をすると贈与税が発生してしまったりするんですよね。。。

この場合、多くの金融機関では、持分所有者は全員、住宅ローンの連帯保証人になることを条件とします。

住宅ローンの返済が滞ったときには、その物件を処分して資金回収するため、オーナーとなっている人には保証人になってもらうことで売却の許可を得たいからです。

・・・??
でも、連帯保証人ってことは債務者とほぼ同等だから、担保物件以外の資産も請求があったら差し出さないといけないってこと?

管理意識の高い人はこんな疑問を持つかと思います。

回答としては「その通り」です。

金融機関は住宅ローンの返済がなされないとき、担保を処分して債権回収を図りますが、もし回収できなければ連帯保証人の別の資産からも回収する権利を持ちます

・・・

はっきり言って、担保提供のみをするはずだった人を「連帯保証人」にすることは保証の過徴求です。

住宅ローンは本来連帯保証人を前提としない仕組みであるのに、担保提供という形で新たに登場人物出てきたから「その人も連帯保証人にしておこう!」という金融機関にとって都合の良い話なのです。

田島
田島
法的には「物上保証人」という物件を担保提供するだけの保証人も存在します。

住宅ローンはパッケージ型の融資商品ですから、ルールが固まってしまうと融通が利かないことが多々ありまして…

この担保提供者の連帯保証人徴求というのは、まさにそんな悪いところが出ている部分だと個人的には思っています。

 

ただし、これはあくまで住宅ローンという商品についての一般的なルールであり、法的な義務ではないので、金融機関毎で対応が変わってきます。

中には、担保提供者に連帯保証までは求めない(物上保証まででOK)という良心的な住宅ローンもありますので、申込前にしっかり確認をしておくと良いでしょう。

田島
田島
たとえば、フラット35では担保提供者の連帯保証は不要です。

連帯保証人に対する住宅ローン審査はどんな目線で見られる?

連帯保証人の信用力がないがために審査落ち・・・

住宅ローンの審査を受けるに当たっては、こんな心配もありますよね。

連帯保証人に対する住宅ローン審査についても整理してみました。

大きく分けて見方は3通りあります。ここは、申込内容に応じてどういう趣旨になっているかを把握しておくだけで十分です。

連帯保証人に対する審査目線➀:債務者と同じ

ペアローンや収入合算の場合、連帯保証人は債務者とほぼ同等に審査対象となるのが基本です。

主債務者の信用力だけで全く問題のない審査内容でしたら別ですが、連帯保証人の収入なしでは審査に通らないのであれば債務者(=借入人)と完全に同じです。

つまり、

  • 収入が安定しているかどうか
  • 年齢に応じた期間設定なのか

などが、細かく見られます。

あわせて読みたい
秘密を暴露する人
これが真実!住宅ローンの審査基準を“現場”視点で大暴露!住宅ローンの審査ってブラックボックスなんでしょ? 確かにその通りではあるんですが、各金融機関には審査が通る、通らないの基準というのが必...
田島
田島
“保証”というより、債務者、連帯保証人のセットで審査するイメージです。

連帯保証人に対する審査目線②:足を引っ張っていないかの確認のみ

あまり数は多くありあせんが、プラス要素として見るのではなく、マイナス要素がないかという視点でだけ見られることも稀にあります。

代表的なケースは、

  • 夫が自営業
  • 妻が会社員
  • 会社員である妻名義で住宅ローンを組む

というようなケースです。

自営業に対する住宅ローンの見方は厳しいので、収入が安定している会社員の年収を返済原資とするのは正攻法なんですが…
自営業者は事業資金で借金をしているケースが多く、そちらに住宅ローンで調達した資金が流れないかが疑われます。

そのため、個人信用情報を確認するために、夫にも収入合算者として登場することを条件とする金融機関もあります。

田島
田島
住宅ローンは金利が低いので、事業者から見ればこれとない良質な借金です。

この場合、金融機関側の目的は、夫の個人信用情報を確認したいだけです。

  • 変な借入がないか?
  • 大量に借金を抱えてないか?

こんなところが見られますが、無茶なことをしていなければ特段問題はありません。

連帯保証人に対する審査目線③:何も見ていない

担保提供だけの目的で連帯保証人になる際には基本的に何も見られません。

そもそも、審査に関係のない人だったのに、連帯保証人にされ、おまけに減点対象にまでなったらたまったもんじゃありませんからね。

住宅ローンの連帯保証人関係で問題となること

頻繁に発生している訳ではありませんが、住宅ローンの連帯保証人関係で問題になることについて、実際に僕が遭遇してきたケースをいくつか紹介します。

将来的にも該当しそうにないか、考えてみてください。

問題➀:収入合算者は住宅ローン減税の適用外

現在、住宅ローン残高の一部が所得税・住民税から控除される住宅ローン減税に注目が集まっていますが、住宅ローン減税が適用されるのは“債務者のみ”となります。

夫婦で住宅ローンを組む際、ペアローンであればそれぞれの住宅ローン残高を持つので、それぞれに住宅ローン減税が適用されますが、
収入合算の場合には債務者(=借入人)だけが住宅ローン減税適用となるため、連帯保証人である収入合算者には住宅ローン減税が適用されません

ときどき、連帯債務と勘違いして連帯保証人でも住宅ローン減税が適用されると誤認する人がいますので、ご注意ください。

田島
田島
フラット35の場合には、収入合算でも連帯債務になりますので、住宅ローン減税適用可です。

問題②:離婚しても連帯保証人からは外れられない

夫婦でのペアローンや収入合算で一番厄介なのが、離婚したときです。

マイホームを購入する際に離婚のことを考える人なんていないでしょうが、残念ながら離婚が原因で住宅ローン返済が滞るケースは非常に多いのです。

田島
田島
今、延滞の理由で一番多いのが離婚です。

離婚したら、どちらかはその住宅ローンで購入した自宅を出ていくことになるのでしょうが、自宅を出たからといってその分住宅ローンがなくなるなんてことはもちろんありません

そして、夫婦関係を外れたからといって、連帯保証人の責任から免れるということもありません

むしろ、金融機関からすれば今にも延滞が発生してきそうな案件ですから、保全面をばっちし固めたいところです。

田島
田島
一人では借りられない様な金額を借りているケースでは、絶対に連帯保証人の解除するという判断には至りません。

自宅を売却してローン残債を完済できればまだいいですが、そのときの不動産市況次第では売却できないケースも多く…

 

そんなときは、揉めに揉めます。

 

実際にこんな話がありました。

  • 夫名義の住宅ローンで、妻が収入合算で連帯保証人になっている。
  • 離婚に伴う協議の結果、自宅には夫と子供が住み、妻は実家に帰ることに。
  • ローン返済は全額夫が担うことになったが、妻の収入がなくなったため、月々の支払いが不能となり延滞発生。
  • 連帯保証人の妻の元に請求が行き、預貯金の一部が自分がもう住んでいないローン返済に充てられることに…。
田島
田島
もちろん、奥さんは大怒りでした。

世帯年収で借りられる限界まで住宅ローンを借りると、こんな結末もあり得ますので要注意です。

問題③:担保提供者の死亡時には、連帯保証も相続される

担保提供者が死亡した場合、不動産の持分は相続がされます。

このとき、その物件の住宅ローンについて担保提供者が連帯保証人になっていれば、保証債務も一緒に相続がされます

具体的には、こんなケースがありました。

  • 妻の父が所有する土地に、夫名義の住宅ローンにて注文住宅を新築。
    債務者:夫、連帯保証人:義父(妻の父)という関係に。
  • 義父が死亡。当該土地を妻と、妻の姉が相続することに。
  • 義父の連帯保証人の立場も、妻と妻の姉が相続。
  • その住宅に住んでいない妻の姉が、なぜか夫の住宅ローンの連帯保証人になることに。

実際には、背景を踏まえ妻の姉については物上保証のみに整理できましたが、金融機関によっては対応してくれないこともあると考えられます。

田島
田島
お姉さんからすれば「なんで妹の夫の住宅ローンについて連帯保証人になんなきゃいけないの?」と納得がいきませんよね。

住宅ローンにおける連帯保証人についてのまとめ!

以上、住宅ローンの連帯保証人になることについて書いてきました。
内容が多岐に亘っているので簡単にまとめます。

まとめ
  • 前提:住宅ローンには連帯保証人は基本的に不要
  • 連帯保証人は法的には債務者とほぼ同等の扱い
  • 連帯保証人となる代表的なケース
    1. ペアローンの相方
    2. 収入合算者
    3. 担保提供者(本来的な意味では不要)
  • 連帯保証人に対する審査は、その背景によって視点が異なる
  • 住宅ローンの連帯保証で問題になること
    1. 住宅ローン減税の適用
    2. 離婚
    3. 担保提供者の死亡に伴う相続
  • フラット35ではペアローン、収入合算は連帯債務、担保提供は物上保証という扱い(連帯保証人としての登場はない)

一番押さえておかなければならないのは、離婚の際のリスクです。

特に、ペアローンや収入合算など返済原資の一部として連帯保証人になる場合には、延滞に至ってしまうと非常に揉めます。

実際に多く発生している事柄ですので、こういったリスクも念頭に入れて借入金額を決めることをお勧めします。

 

あと、担保提供者のよる保証は連帯保証が一般的ではありますが、同意できない人も多くいるのが実際です。

どうしても連帯保証が嫌だというのであれば、物上保証でも対応可能な金融機関を探しましょう!

各金融機関のホームページには商品概要書が載っていますし、面倒であれば直接電話で聞いても答えてくれるでしょう。