審査

【保存版】住宅ローンの審査に通らないときどうするべきかのマニュアル記事。

疑問を抱く人

「住宅ローンの審査に通らなかった・・・」

「もうマイホームは諦めるか・・・」

そんなことを考えたことのある人は山ほどいます!

そして、一度審査落ちとなっても別の金融機関で承認を勝ち取り、マイホーム購入を実現した人も山ほどいます!

住宅ローンの審査は、申込内容や、金融機関の方針によって合否が変わってくるものだからです。

僕は審査の厳しいと言われている銀行で住宅ローンの担当をしていましたが、
そんな銀行にいても、他行で審査落ちした案件を何十件も通してきました

田島
田島
住宅ローン業務で一番やりがいを感じた瞬間でした。

逆も然りで、僕のいた銀行で審査落ちとなった案件が他行であっさりOKになったことも何度もありました

なので、1度や2度、審査に通らなかったとしても諦めるのはまだ早いです!

このページでは、審査落ちした後に取るべきアクションをまとめていますので、
再審査を依頼するまでの「マニュアル」として活用していただけたら幸いです。

住宅ローンの審査に通らなかったときに取るべきアクション

まず全体像についてお伝えします。

詰まる所は、「別の金融機関に事前審査を申し込む」のですが、何も考えずに再審査にトライしても失敗に終わる可能性が高いです。

一度審査に通らなかったということは、少なくともあっさり審査承認となる申込内容ではなかったからです。

田島
田島
問題のない申込はどこの金融機関だろうと承認になります。

なので、しっかりと対策を取ってから再トライする必要があります。

具体的には・・・

  1. 審査落ちとなった要因を把握する
  2. その要因を解消する申込内容を準備する
  3. その要因に対して柔軟な考えを持つ金融機関に事前審査を申込する

この3Stepを行っていきます。

以下、このStepに沿って詳細を説明していきます。

窓口に審査落ちの理由をしっかりヒアリングしよう!

住宅ローンの審査落ちの理由って教えてくれないんでしょ?

こう考えている人が多いですが、実はちゃんと聞けば結構教えてくれます

反社会的勢力に該当しているとか、個人信用情報に原因がある場合は、「総合的な判断です」の一点張りになるでしょうが、返済負担が重いとか、担保に問題があるといった内容は基本的には口外NGというルールはありません(もちろん、金融機関によっては全部非公開のところもあるでしょうが…)。

実際のところ、審査落ちの理由を説明しない金融機関側の心理はこんな感じ↓です。

  • 失礼なことを言ってクレームに発展させたくない。
  • 説明しても、理解してくれなそう。
  • どうせ本申込につながらないから、説明するだけ無駄。面倒くさい。

言ってみれば、気持ちが全然向いていないんです。

 

では、気持ちを向かせるにはどうしたらいいか?

直接会いに行ったり、クレームっぽく当たったり、上席を呼び出したりと色々あるのですが…笑

一番楽なのは、「話が通じる人間だよ!」ということをアピールすることです。

アピールといっても、住宅ローンのことをある程度調べている感が伝われば「あ、この人。説明すれば分かってくれる人なのね!」という判断を勝手にされますので、自分が審査に落ちた理由を仮説立てて普通に話をすればOKです。

田島
田島
「返済比率34.7%は重かったですかねー?」とか「転職2年だと、もう300万円くらい頭金が必要でしたかねー?」などという会話ができるとGoodです!
田島
田島
不動産業者経由の場合も同様で、話をしても理解されないと思えば、不動産業者の担当者もあなたに説明しません。また、金融機関→不動産業者の説明も、相手次第で説明の程度を変えています。

そして、代表的な審査落ちの要因や方策については、以下に一通りを書きましたので、このページを熟読していただければ、住宅ローン担当者と会話するには申し分ない知識を得られるかと思います。

田島
田島
「住宅ローンの審査のことなんて全然分からん!」という人に向けて、僕はこのサイトを作っています。

住宅ローンの審査基準と、代表的な審査落ち要因を押さえよう!

まず、審査の考え方についてはこちらの「これが真実!住宅ローンの審査基準を“現場”視点で大暴露!」という記事をお読みください。

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住宅ローン審査の実態を、現場にいた立場から生々しく書いています。

その上で、以下に紹介する代表的な審査落ち要因を眺めてみれば、「恐らくこれが要因なんじゃないか?」というアタリが付いてくるはずです。

田島
田島
全部で6つ紹介していますが、特にヒットしやすいのは➀~③の3つです。

要因➀:月々の支払い負担が重い

誰もが真っ先に考えるのが「月々の支払い負担が重いのでは?」という理由です。

具体的には、返済比率(返済負担率)をチェックしてみましょう!

「返済比率(返済負担率)」とは・・・

年収と比較した住宅ローンの年間返済額の比率。
(返済比率=住宅ローンの年間返済額÷年収)

  • 一般的には、この比率が35%以内であることが公の審査基準となっている。
  • 35%はあくまで目安的な基準であって、年収が高いほど返済比率が高くてもOK、年収が低いほど返済比率が低くてもNGとなる傾向あり。
  • 住宅ローンの年間返済額は実際の適用金利ではなく、審査金利で計算する(審査金利は3.0~4.0%で、金融機関毎に異なる)。

審査金利は、各金融機関の商品説明書で確認できます。

住宅ローンの年間返済額は、シミュレーションツールがネット上にいくらでもありますので、どれでもお好きなものを使って計算します(たとえばこちらをお使いください)。

単純に、返済比率のみで月々の支払い負担は判断されている訳ではありませんが、35%を超過していたら審査落ちの要因となっている可能性が高いです。

年収400万円前後だと、25%くらいからでも黄色信号になり得ます。

田島
田島
審査金利で計算すると、想像以上に高い数値になっていることに気付くかと思います。

要因②:借入金額が返済不可能な大きさになっている

借入金額が大きいと、月々の支払い負担が重くなるのと同時に、「最終的に完済できるのか?」という疑念が生じてきます。

特に、年齢が高い人に引っ掛かりやすいです。

田島
田島
45歳の人が35年の住宅ローンを借りた場合、完済年齢は80歳。定年退職時には借りた金額の半分も返済が進んでいない計算になります。

チェックの仕方は、こちらも先ほど同様シミュレーションツールを使って、申込内容の返済シミュレーションを見てみます(金利は審査金利を使用します)。

見るポイントは、➀60歳のときの借入残高、②65歳のときの借入残高、③完済年齢の3点です。

特に60歳のときの借入残高が重要です。

田島
田島
60歳を定年と見立てて「定年時残債」という基準で審査を行っている金融機関が多いです。

定年退職時に仮に2,000万円も3,000万円も残高が残っていたら、
「どうやって返すの?」って普通疑問に思いますよね。

何も情報がなければ、金融機関側が想定する退職金で支払いできるかどうかという基準で判断が下されるのが一般的です。

退職金見込と比べ借入過多と思われると、減額あるいは否認という結果に終わってしまいます。

田島
田島
40歳以上の申込で審査否認となる要因の多くはこれです。

要因③:収入の不安定感に見合った担保余力がない

住宅ローンの審査では、収入の“高さ”よりも“安定感”が重視されます。

机上の審査だけで、非常に長い期間の融資を行うからです。

田島
田島
なので、“経営者”より、誰でも収入が安定している“公務員”の方が圧倒的に評価が高いのです。

前年の収入が高かったとしても、この先の安定感が見込めないのであれば信用判断としてはよろしくありません

具体的に、以下の様な状況だと収入に安定感がないと判断されやすいです。

  • 勤務先がベンチャー企業
  • 勤務先が零細企業
  • 勤務先の属する業界の見通しが良くない
  • 定年まで同じ会社に属するような仕事ではない
  • 転職したばかり(3年以内)
  • 転職を2回以上経験している
  • 就職したばかり
  • 歩合給の割合が大きい
  • 契約社員
  • 派遣社員
  • 自営業
  • 企業役員
  • ・・・

他にも、色んなケースがありますが、いずれにしても金融機関が見てるポイントは「今の収入が何十年先まで持続するか?(あるいは上昇するか?)」です。

田島
田島
金融機関内には、どういった仕事が、年齢や経験でどういう風に収入推移しているのか、データや知見が蓄積されています。

 

では、収入が不安定と判断された場合は全く審査に通らないのか?というと、必ずしもそうではありません。

収入の安定感に劣る場合には、担保でカバーができないか?という視点で審査がなされます。

 

住宅ローンが長期の融資として機能しているのは、自宅という不動産を担保にしているからという理由があります。

金融機関は、仮にローン返済が滞ってしまったとしても、担保を売却して資金を回収できれば損失をしないで済ませられます。

 

ただし、その場合であっても担保の売却資金で残ったローンを全て回収する必要がありますので、担保には相応の余力がないと十分な機能がなされません。

たとえば、詳細は「住宅ローンを頭金なしのフルローンで借りるリスクとその旨味とは?」の記事に書いておりますが、頭金なしの場合には数年もすればほぼ確実に担保余力がなくなってしまいます

田島
田島
担保でしっかりカバーができるためには、頭金を入れて担保余力を作っておく必要があるのです。

つまり、収入が不安定の場合には・・・

  • 不安定さをカバーするだけの担保余力があれば審査通過
  • 頭金なしなど、十分な担保余力がなければ審査通らず

という判断が行われることになります。

田島
田島
「収入の安定感」に応じて、どこまで「担保余力」を持たす必要があるかは変わってきます。

要因④:購入物件が担保不適格

「担保余力がない」と近い様で別の話ですが、「担保不適格」というのも住宅ローンが否認となるよくある要因の1つです。

融資物件の担保というのは、価格だけでなく“流動性”も考慮されます。

売りたいときに売れるかどうか、つまり、その物件を買おうとする人がたくさんいるかどうかです。

田島
田島
担保はいつ処分する必要が出てくるか分かりませんので、どんなときでもすぐに処分できる、需要のある物件でないといけません。
  • 市街化調整区域で親族しか購入できない地域にある物件
  • 接道が取れていない物件
  • 山奥に位置し、購入希望者が少ない物件
  • “いわくつき”の物件
  • 建ぺい率、容積率オーバーなど違法建築となっている物件
  • 買い戻し特約が付いている物件

このような物件は他の物件よりも安値で購入できるかもしれませんが、
住宅ローン担保の対象外となってしまう可能性が高いです。

要因⑤:申込経緯が怪しい

具体的な審査に入る前段階ですが、「本当に住宅ローンとして借りるの?」という資金使途確認はどの金融機関でも徹底されています。

住宅ローンは「“自宅”を担保とするからこそ、滞納が少ない」という背景があるからです。

怪しまれる代表例としては、

  • 不動産業者からの申込
  • 自営業者からの申込
  • 独身の戸建購入
  • 現自宅にも勤務先にも遠い物件購入

などが挙げられます。

決して該当するケースは多くありませんが、申込経緯があまりに不自然だと「住宅ローンとしては貸出できない!」として、審査に通らないことはあります。

田島
田島
全くの第三者が見ても、納得の行く申込内容かどうか確認してみましょう。

要因⑥:過去の借入で信用事故を起こしている

住宅ローンは机上の表面的な審査ですから、過去の実績を特に重んじます。

他の借入で以前に信用事故を起こしている場合は、この先も全く信用してもらえません。
信用事故というのは、融資の世界ではもはや“犯罪”に値する行為なのです。

1、2回の入金忘れやクレジットカードが多い程度であれば許容範囲で、せいぜい担保余力を設定されるくらいで済みますが、個人信用情報機関に「異動」の履歴が記載されていたら一発アウトです。

刑期を満了するまで(=履歴が消えるまで)はおとなしくするしかありません。

田島
田島
事故から5年で「異動刑務所」からは出獄できます。

要因に応じて再審査に向けた方策を取ろう!

審査落ちの要因が分かったら、それを解決すべく申込内容を調整していきます。

以下に具体的な方策を6つ紹介していますので、要因に応じて取り入れられるものを取り入れてみてください。

田島
田島
「審査に通らなった金融機関と相性が合わなかっただけ」という判断であれば、申込内容を変更せずにそのまま再審査にチャレンジしても良いです。

方策➀:購入物件を変更して借入金額を減らす

住宅ローンの負担が重いのは、そもそも購入物件が高いから。笑

立地を妥協したり、建物のスペックを落とせば、必要な資金が少なくなり、借入金額を減らすことができます。

田島
田島
裏技で「値切る」という手段もありますね!笑

先に挙げた通らない要因でいうと、「月々の支払い負担が重い」「借入金額が返済不可能な大きさになっている」の2つに効果的な対策です。

また、「購入物件が担保不適格」の場合の解決策でもあります。

こだわりもあって物件の変更はしたくないかもしれませんが、
審査の通過水準と大きく乖離がある場合には、早めに検討してしまった方が得策です。

方策②:頭金を増やす

昔はマイホーム購入に頭金を2~3割入れるのが普通でした。

同じ借入金額であっても、頭金があるのとないのでは雲泥の差があります。

「収入の不安定感に見合った担保余力がない」という要因で審査落ちしているのであれば、まずは頭金をどうにか捻出できないかを考えてみましょう。

田島
田島
収入の安定感に欠ける人は、物件価格の2割程度は頭金で用意したいところです。

担保余力が増すのに併せ、これまで預貯金を貯めてきたという実績のアピールにもなります。

田島
田島
親からの援助などでもOKです!

方策③:追加担保を差し出す

そんな2割も頭金の用意なんてできないよ!

というときには…、ちょっと裏技的な方法ですが、「収入の不安定感に見合った担保余力がない」場合の解決策として、購入物件以外に担保を差し出すという方策もあります。

担保を追加すれば、フルローンで借りたとしても担保余力が生まれてきますよね!

ご自身で持っていなくても、親族の所有物件を担保として活用することもできます(物件所有者は住宅ローンの保証人になりますが…)。

実家の不動産が余っていたり、年齢が高い人でマイホームが2軒目になるケースなどで使われている方策です。

また、「借入金額が返済不可能な大きさになっている」という要因に対しても、押し返しの材料となります。

田島
田島
追加担保で差し出す物件をいずれ売却予定で、その売却資金で返済するというシナリオが成り立ちます。

あまり、聞いたことのない方策かもしれませんが、意外と別の担保を活用するという技は使われています。

この方策は、恐らく都市銀行の方が柔軟に検討してくれるかと思います。

少し余談ですが、土地を既にお持ちで、注文住宅を新築する場合や、住宅を建て替えする場合には、建物分だけ住宅ローンを借りることになりますね。

このとき、担保は処分性の観点で、土地・建物両方差し出す必要があります(担保提供は建物だけということはあり得ません)。“担保を提供し過ぎ”という感があるかもしれませんが、実際にその通りで、建物資金の住宅ローンに対し、担保は土地・建物でカバーしますので担保余力が十分である可能性が高いです。

その分、審査が進めやすくなっていたり、金利の引き下げ条件が良くなっていたりしていますので、該当する場合にはそんな認識も持っておきましょう。

方策④:ペアローンか収入合算で取り組む

共働きの世帯も多い世の中ですから、この方策で住宅ローンを組むケースも少なくありません。

夫1人の収入で足りなければ、妻の収入も加算しよう!という方策ですね。

二世帯住宅であれば、親子ペアローンも可能です。

単純に、返済能力が二馬力になりますので、「月々の支払い負担が重い」「借入金額が返済不可能な大きさになっている」ときに効果的です。

ただし、収入源が分散することにより不確定要素が増えるため、「収入の不安定感に見合った担保余力がない」に該当してしまうこともあります。

この方策は、地方銀行や信用金庫に評価されやすいです。

田島
田島
僕は都市銀行で住宅ローンの担当をしていましたが、ペアローンは消極的でした。他行の話も聞きましたが、大手はどこもそのようです。

方策⑤:借入期間を調整する

ここからは細かいテクニック的な話になっていきます。

“借入金額”に焦点が集まりがちですが、融資の世界では“借入期間”もかなり重要視されています。

特に40歳以上の人は、本来借入期間35年を前提にすべきではありません。

65歳~70歳くらいでの完済を前提とした期間でまずはシミュレーションし、それで問題がなければ最長期間まで伸ばすことを検討するという手順が妥当です。

高年齢の人が長い期間で申し込むと、高い確率で「借入金額が返済不可能な大きさになっている」と見なされてしまいますので、借入期間を短縮できないか考えてみましょう。

田島
田島
次の方策と重複しますが、借入期間の短縮をしたくない場合には、返済原資(預貯金、金融資産、不動産など)をしっかりと開示するというのも時に有効です。

 

あまりケースとしては多くないですが、逆に若い人が短い期間で組もうとすると、「月々の支払い負担が重い」に引っ掛かりやすいです。

これは単純に、日本は年功序列の賃金設計なので年収が低いことが多いからです。

期間を短くしたいのであれば、審査金利での返済シミュレーションを行ったうえで、返済比率ギリギリとなるまでは借入期間を伸ばしてみましょう。

方策⑥:情報開示を徹底する

最後に、ほとんどの人がやっていませんが、裏技でも何でもなく正攻法の方策です。

あなたの情報を金融機関にしっかりお伝えすること。

これ、実はめちゃくちゃ大事です!

 

住宅ローン審査は、保証会社の審査役が紙に書かれた情報だけで行うんですが、
情報の伝え方は申込用紙のフォーマットのみに限りません!

内部的には、金融機関の担当者が情報を整理して、審査を依頼していますので、
この人の依頼の仕方次第で審査の反応は全く変わってきます。

田島
田島
僕はまさにその業務を行っていたんですが、情報を開示してくれないお客さんについては、料理の仕様がなく横流しするだけでした。

なので、しっかりと窓口になる担当者とはコミュニケーションを取って、必要な情報を自ら提示するようにしましょう

  • 「借入金額が返済不可能な大きさになっている」ように見えるのであれば、将来的に計画している繰上返済の資金を開示できませんか?売却予定の物件を開示できませんか?
  • 「収入の不安定感に見合った担保余力がない」ように見えるのであれば、毎月の給与明細を開示したら安定感があることが伝わりませんか?転職に至った経緯を開示したら信憑性が増しませんか?
  • 「申込経緯が怪しい」と見られるのであれば、筋の通った説明をすれば安心すると思いませんか?
  • 「過去の借入で信用事故を起こしている」のであれば、(…事故の場合はお手上げですが)当時の理由を話せば少しは納得感が出てくると思いませんか?

伝えるべきことはあるはずです。

こういったプラスの情報があるのとないのでは、紙一重の部分で確実に差が出ます。

担当者がやる気に満ちた人だったり、スキルが高ければ、情報を集めに来てくれたり、“作文”をしっかりしてくれますが、どんな担当者なのか分からない以上は、自分から全てを話に行くつもりでいないと非常にもったいないですね(何か開示すべきことはありませんか?と働きかけるのも手段です)。

田島
田島
ちなみに…僕が対応したお客さんの中には、過去にカードローンの入金漏れをした事実を、「もう二度としません。給与振込口座も御行に切り替えします。」というコメントと合わせて手紙に書いて来られた強者もいました(無事、審査通過しました!)。

事前審査に再チャレンジする金融機関を選ぼう!

審査落ちの要因を掴み方策が準備できたら、いよいよ再審査をかけます。

そのときの金融機関の選び方について、少し触れます。

まずは、この傾向を押さえておきましょう。

  • 借入金額が3,000万円以下で、返済比率や担保余力の問題で審査落ちしているのであれば、地方銀行系がオススメ。
  • 年収や勤務先は強いけど、借入金額5,000万円以上など借入過多で審査落ちしているのであれば、都市銀行系がオススメ。
  • 返済比率がどうしても厳しいのであれば、フラット35がオススメ。

ざっくり言うと、審査の難易度は、

  • ネット銀行>都市銀行>地方銀行>信用金庫>フラット35

という順番になっていますので、基本的には地方銀行や信用金庫の方が審査は通りやすいです。

ただし、都市銀行は属性の良い申込人(公務員や上場企業勤務者)の無理には対応してくれやすいという傾向がありますし、大きい借入金額は地方銀行や信用金庫よりも得意です。

まずは、業態を先に決め、その中から3行程申込するのがオススメです。

田島
田島
“ネット銀行”は審査上全く問題のない案件に、好条件で貸し出すというスタイルですので、審査の柔軟性は期待しない方が良いかと思います。“フラット35“は最後の手段といった位置づけに置いていますが、固定金利希望であれば条件は良いので迷わずGo!です。

なお、迷ってしまったら、5~6行に申し込んでも特段問題はありません。

まとめ

本ページのまとめです。

住宅の審査に通らないときにどうするか?

1.審査に通らなかった要因を把握する

  • 窓口にしっかりヒアリングを試みる
  • 自分でも審査落ちの要因をアタリ付けしておく
    1. 月々の支払い負担が重い
    2. 借入金額が返済不可能な大きさになっている
    3. 収入の不安定感に見合った担保余力がない
    4. 購入物件が担保不適格
    5. 申込経緯が怪しい
    6. 過去の借入で信用事故を起こしている

 

2.その要因を解消する申込内容を準備する

  • 要因に応じて、取り入れられるものを使う
    1. 購入物件を変更して借入金額を減らす
    2. 頭金を増やす
    3. 追加担保を差し出す
    4. ペアローンか収入合算で取り組む
    5. 借入期間を調整する
    6. 情報開示を徹底する

3.その要因に対して柔軟な考えを持つ金融機関に事前審査を申込する

  • 業態毎の審査難易度
  • 各業態のストライクゾーン
  • 同一業態3行を基本とするも、5~6行申込しても問題なし

少し手間はかかりますが、せっかくの機会と思って、以上の3Stepをしっかりやってみましょう!

ちなみに、事前審査を複数行に申込するときには「住宅本舗」の“住宅ローン一括審査申し込みサービス”を活用すると非常に楽です。無料のサービスなので、使えるものは使っておきましょう!